Zwangsvollstreckung in Grundstücke

 

EUGH stärkt die Rechte der Verbraucher

Das Thema „Zwangs­voll­stre­ckung in Grund­stücke“ beginnen wir zunächst mit einem Urteil.

 

 

Zwangsvollstreckung: EUGH-Urteil 4.03.2013, C 415/11

 

Ein Spanier war mit seinen Zahlungen für einen Immobi­li­en­kredit in Rückstand geraten und hatte auch auf etliche Schreiben seiner finan­zie­renden Bank nicht reagiert. Das änderte sich erst, als es zur Zwangs­ver­stei­ge­rung kam. Er war der Meinung, dass die Bank die Forde­rung nicht hätte fällig stellen und schon gar nicht die Immobilie hätte verstei­gern dürfen. Die Bank sei auch nicht berech­tigt, aus der Grund­schuld­be­stel­lung Urkunde in sein Eigentum zu vollstre­cken. Das Urteil ist bindend für die deutschen Gerichte, hat dort aber noch nie Anklang gefunden. Zuletzt hatte der Bundes­ge­richtshof zu einem ähnlich gelagerten Fall gegen den Eigen­tümer und zugunsten der Bank entscheiden. Das Urteil des BGH liegt jedoch vor dem des EUGH und ist deshalb nicht länger haltbar. Derzeit läuft ein Verfahren vor dem OLG Stutt­gart, das diese Rechts­frage bis zum BGH und in Bezug auf die deutsche Rechts­praxis notfalls bis zum EUGH treiben wird.

 

 

Tenor des EUGH

 

  1. Die Richt­linie 93/13/EWG und damit auch 2011/83/EU über missbräuch­liche Klauseln in Verbrau­cher­ver­trägen ist so auszu­legen, dass vor der Zwangs­voll­stre­ckung gericht­lich zu klären ist, ob die Kündi­gung des Darle­hens und der Grund­schuld rechtens ist. Allein aus einer Urkunde zu vollstre­cken ist unzulässig.

 

2. Art. 3  der Richt­linie ist dahin auszu­legen, dass

  • der Begriff „erheb­li­ches und ungerecht­fer­tigtes Missver­hältnis“ zu Lasten des Verbrau­chers anhand einer Prüfung beurteilt werden muss. Hierbei ist auch von Bedeu­tung, dass die Rechts­lage des Verbrau­chers vor dem Hinter­grund der Mittel unter­sucht wird, die ihm das natio­nale Recht zur Verfü­gung stellt, um der Verwen­dung missbräuch­li­cher Klauseln ein Ende zu setzen;

 

  • bei der Frage, ob das Missver­hältnis „entgegen dem Gebot von Treu und Glauben“ verur­sacht wird, zu prüfen ist, ob die Bank bei loyalem Verhalten gegen­über dem Verbrau­cher vernünf­ti­ger­weise erwarten durfte, dass der sich nach indivi­du­ellen Verhand­lungen auf die betref­fende, meist vorfor­mu­lierte Klausel in den Verträgen einlässt.

 

 

Vertragsklauseln

 

Der EUGH stellt darauf ab, ob der Verbrau­cher tatsäch­lich Einfluss auf die Vertrags­klau­seln hatte, oder ob sie ihm nicht vorge­fer­tigt zur Unter­schrift vorgelgt wurden. Die Verträge müssen in klarer und verständ­li­cher Sprache abgefasst sein. Der Verbrau­cher muss tatsäch­lich die Möglich­keit haben, von allen Vertrags­klau­seln Kenntnis zu nehmen. Im Zweifels­fall ist die für den Verbrau­cher günstigste Ausle­gung anzuwenden. 

Ein erheb­li­ches und ungerechter dieses Missver­hältnis der vertrag­li­chen Rechte und Pflichten besteht jeden­falls dann, wenn die Bank vorstre­cken kann ohne beweisen zu müssen, dass sie überhaupt eine Forde­rung hat, der Verbrau­cher aber die Verwer­tung nur abwenden kann wenn er in einem für ihn unzumutbar langen und teuren Verfahren beweisen muss dass die Forde­rung oder deren Fällig­keit nicht besteht. Die deutsche Rechts­praxis mutet dem Verbrau­cher zu, zur Abwehr der Vollstre­ckung eine solche Klage zu führen. Das hält der EUGH für unzumutbar und die Klausel deshalb für nichtig.

 

 

Grundschuldbestellungsurkunde

 

Mit hoher Wahrschein­lich verstehen sämtliche Verbrau­cher in Deutsch­land die Verein­ba­rungen in den Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunden so, dass im Falle einer berech­tigten Kündi­gung des Darle­hens man gegen Rückzah­lung des tatsäch­lich geschul­deten Betrages die hinge­ge­bene Sicher­heit in Gestalt der Grund­schuld zurück erhält und damit eine andere Finan­zie­rung darstellen kann. In indivi­du­ellen Verhand­lungen würden Verbrau­cher nur berech­tigte Ansprüche der Bank erfüllen und absichern.

In TZ 74 der Urteils­be­grün­dung führt der EUGH aus, dass unter anderem die Höhe des festge­legten Verzugs­zins­satzes mit dem gesetz­li­chen Zinssatz vergli­chen werden muss, um zu prüfen, ob der Verzugs­zins zur Errei­chung der Zwecke, die damit verfolgt werden, geeignet ist und nicht über das hierzu Erfor­der­liche hinausgeht.

Eine solche Prüfung sieht das deutsche Recht nicht vor. Ein erheb­li­ches und ungerecht­fer­tigtes Missver­hältnis der vertrag­li­chen Rechte und Pflichten der Vertrags­partner ergibt sich bereits aus dem in der Grund­schuld verein­barten Zinssatz von oft 10 bis 15 oder noch mehr Prozent. Deshalb dürfte diese Klausel unwirksam sein.

 

 

 Bevorteilung der Bank

 

Es liegt ein krasses Missver­hältnis vor, wenn die Bank ohne jeden Rechts­grund in der Weise bevor­teilt wird, dass ihre Sicher­heit sich auch bei ordnungs­ge­mäßer Bedie­nung des Darle­hens Jahr für Jahr um den in der Grund­schuld­be­stel­lung verein­barten Zinssatz von z.B. 15% erhöht und diese erhöhte Sicher­heit auch nicht durch geleis­tete Tilgungen reduziert wird. Allein unter Ausnut­zung dieser missbräuch­li­chen Regelung ist der Bank möglich, die Rückgabe der Sicher­heit davon abhängig zu machen, dass sie neben dem ev. rechts­widrig gekün­digten Darle­hens­be­trag zusätz­lich die Tilgungen in voller Höhe nochmals und obendrein eine geset­zes­wid­rige Vorfäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bis zu 60 % des nominalen Grund­schuld­be­trages erhält. Damit ist es dem Verbrau­cher schlichtweg unmög­lich, gegen Übertra­gung der Grund­schuld ein Darlehen beim anderen Finan­zie­rungs­partner zu erhalten. 

Es hilft dem Verbrau­cher auch nicht, im Nachgang ein Gerichts­ver­fahren zu führen Indem er Schaden­er­satz erlangt, weil der Schaden in Gestalt des Verlusts des Famili­en­heims und der Existenz­grund­lage unumkehrbar und nicht wieder gut zu machen ist. 

Nach Artikel 5 der Richt­linie 93/13 EWG gilt, dass alle Klauseln schrift­lich nieder­ge­legt sind, diese stets klar und verständ­lich abgefasst sein müssen. Bei Zweifeln über die Bedeu­tung einer Klausel gilt die für den Verbrau­cher günstigste Ausle­gung. Als Verbrau­cher geht man davon aus, dass im Falle einer gericht­lich angeord­neten Vollstre­ckung das Gericht die Zuläs­sig­keit der Kündi­gung, die Höhe der Forde­rung und die Zuläs­sig­keit der Zwangs­voll­stre­ckung im Vorfeld prüft und nicht erst ledig­lich die Vertei­lung des Verstei­ge­rungs­erlös nach durch­ge­führter Zwangs­voll­stre­ckung geprüft wird.  Durch die Notare erfolgt In Zusam­men­hang mit der Grund­schuld­be­stel­lung flächen­de­ckend keine ander­wei­tige Belehrung.

 

 

Schutz der Verbraucherinteressen

 

Zu 2. RICHTLINIE 2009/22/EG vom 23. April 2009

über Unter­las­sungs­klagen zum Schutz der Verbraucherinteressen

Die Vollstreck­bar­keit von Darle­hens­for­de­rungen bei Immobi­li­en­fi­nan­zie­rungen erfolgt in Deutsch­land i. d. R. aus notariell beurkun­deten und für vollstreckbar erklärten Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunden. Die dingliche Vollstre­ckung durch Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung erfolgt aus der Grund­schuld selbst, die gegen den Darle­hens­nehmer persön­lich gerich­tete sonstige Zwangs­voll­stre­ckung in das übrige Vermögen erfolgt aus einer in der Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde regel­mäßig vorge­ge­benen „persön­li­chen Haftung” mit Vollstre­ckungs­un­ter­wer­fung. In beiden Fällen findet kein Urteils­ver­fahren vor Beginn der Zwangs­voll­stre­ckung statt. Die Rechts­lage ist insoweit mit dem spani­schen Recht und der dortigen Hypothe­ken­voll­stre­ckung vergleichbar.

 

 

Zwangsvollstreckung — Vollstreckungstitel

 

Die vollstreck­bare Urkunde ist in Deutsch­land gesetz­lich in § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO als Vollstre­ckungs­titel legiti­miert. Über einen Verweis finden auf diese Vollstre­ckungs­titel die Vorschriften über und gegen die Vollstre­ckung aus Urteilen entspre­chend Anwen­dung. Dem Vollstre­ckungs­schuldner ist es daher ledig­lich möglich, sich gegen die Vollstre­ckung aus einer Urkunde mit gericht­li­cher Hilfe zu wehren. Der Verbrau­cher kann theore­tisch den gesamten Titel und den zu vollstre­ckenden Anspruch überprüfen lassen und erstmalig Einwen­dungen vortragen, die gegen die Vollstre­ckung sprechen.

Der Bundes­ge­richtshof hat in dem Urteil vom 30.03.2010, XI ZR 200/09 und somit schon vor dem EUGH-Urteil aus dem Jahr 2013, klarge­stellt, dass der Schuldner nicht in die Rolle des Angrei­fenden gedrängt werden darf. Anlass der Entschei­dung war auch damals schon die Vollstre­ckungs­mög­lich­keit aus einer Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde. Gleich­zeitig hatte der BGH aber eine inhalt­liche Klausel- und Missbrauchs­kon­trolle von vollstreck­baren Urkunden abgelehnt. Das ist nach dem Urteil des EUGH nicht mehr haltbar. Denn der EUGH verlangt ausdrück­lich eine inhalt­liche Klausel- und Missbrauchs­kon­trolle. Dazu ist die Richt­linie 93/13 EWG und die Richt­linie 2009/22 EG eigens geschaffen worden.

 

 

Sicherungsvertrag

 

Ausrei­chender Schutz sei lt. BGH (im Jahr 2010) eine Bindung des Gläubi­gers an einen Siche­rungs­ver­trag. Der sog. Eintritts­nach­weis ist nach weiterer Recht­spre­chung des BGH in aller Regel und nach ständiger Rechts­praxis keine Vollstre­ckungs­be­din­gung. So muss der Schuldner entgegen dem Urteil des BGH dennoch selbst ein Gerichts­ver­fahren einleiten und kann eine Zustel­lung einer Klage nur dann erwirken, wenn er zuvor einen vollen Gerichts­kos­ten­vor­schuss einzahlt oder ihm Prozess­kos­ten­hilfe bewil­ligt oder aber eine Stundung des Gerichts­kos­ten­vor­schusses gewährt wird. Der Gerichts­kos­ten­vor­schuss bemisst sich nach dem in der Regel sehr hohen Nominal­wert der Grund­schulden und liegt daher zumeist im vierstel­ligen und ab Streit­werten ab Euro 650.000 sogar im fünfstel­ligen Bereich. Wenn ein Kredit­in­stitut einen Titel gegen den Darle­hens­nehmer erstreiten wollte, müsste sie in dieser Höhe den Gerichts­kos­ten­vor­schuss aufbringen und hätte einen vollstreck­baren Titel zumeist erst nach rechts­kräf­tiger Entschei­dung. Vor allem aber müsste sie die Höhe ihrer Forde­rung darlegen und beweisen. Nur in dieser Höhe könnte sie einen Vollstre­ckungs­titel erlangen.

 

 

Gelegenheit zur Stellungnahme

 

Nun könnte man einwenden, der Kredit­nehmer könnte Prozess­kos­ten­hilfe beantragen. Dieser Einwand trägt aber nicht. Denn die Entschei­dung über Prozess­kos­ten­hilfe hängt nicht nur von der Bedürf­tig­keit des Schuld­ners wie bei der Gewäh­rung von Sozial­hilfe ab, sondern setzt auch eine positive Einschät­zung eines Einzel­rich­ters über die Erfolgs­aus­sichten der Einwen­dungen voraus.  Die Voraus­set­zungen für eine vorläu­fige Einstel­lung der Zwangs­voll­stre­ckung sind ähnlich gelagert. Jeweils erhält die Gläubi­gerin Gelegen­heit zur Stellung­nahme, was in rechts­staat­li­chen Verfahren unerläss­lich ist, aber auch dazu führt, dass eine Entschei­dung über den Vollstre­ckungs­schutz erst sehr viel später erfolgt als nötig wäre. Hinzu tritt der auch in dem von dem EuGH vorge­legten Rechts­streit bedeu­tende Umstand, dass die Vollstre­ckung schon begonnen hat bzw. schon beendet sein kann bevor Rechts­schutz erlangt werden könnte.

 

 

Negative Wirkungen der Zwangsvollstreckung

 

In Deutsch­land treten die negativen Wirkungen der Zwangs­voll­stre­ckung bereits mit den ersten Eintra­gungen im Grund­buch und der Beschlag­nahme ein. Ab diesem Zeitpunkt verliert der Schuldner recht­liche und auch wirtschaft­liche Dispo­si­ti­ons­frei­heiten. Spätes­tens die Veröf­fent­li­chung eines Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ter­mins bedeutet den Verlust jegli­cher wirtschaft­li­cher Bewegungs­frei­heit. Wie auch im spani­schen Recht ist zudem der Verlust des Eigen­tums durch Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung unumkehrbar.

Durch die Gerichte wird erst nach dem Zuschlag im Vertei­lungs­termin die Höhe der angemel­deten Forde­rung zur Kenntnis genommen und auch dort nur durch einen Wider­spruch in einen nachfol­genden Rechts­streit ‑nur nach Kosten­vor­schuss des Schuld­ners — entschieden. 

Die persön­liche Vollstre­ckung findet unein­ge­schränkt in voller Höhe des Grund­schuld­be­trages zzgl. der dingli­chen Zinsen (15 % p.a. für bis zu vier Jahre, also Grund­schuld + 60%) statt.

 

 

Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip

 

Das formelle Vollstre­ckungs­recht in Deutsch­land bietet daher zahlreiche Missbrauchs­mög­lich­keiten. Die Prüfung einer berech­tigten Forde­rung des Kredit­in­sti­tuts ist durch vorfor­mu­lierte Vollstre­ckungs­mög­lich­keiten nahezu selbständig und losge­löst. Hieraus folgt, dass im spani­schen wie auch im deutschen Prozess­recht der endgül­tige Zuschlag eines mit einer Hypothek oder Grund­schuld belas­teten Gegen­stands zugunsten eines Dritten immer unumkehrbar ist, selbst wenn die Missbräuch­lich­keit der vom Verbrau­cher im Erkennt­nis­ver­fahren angefoch­tenen Klausel zur Nichtig­keit des Vollstre­ckungs­ver­fah­rens führt. Der EUGH sieht darin einen eklatanten Verstoß gegen das Äquiva­lenz­prinzip — TZ 57 ff. der Urteilsbegründung.

In Tz 45 und 46 der Urteils­be­grün­dung stellt der EUGH fest, dass in Anbetracht der schwä­cheren Position des Verbrau­chers Art. 6 Abs. 1 der Richt­linie vorsieht, dass missbräuch­liche Klauseln für den Verbrau­cher unver­bind­lich sind. In diesem Zusam­men­hang hat der Gerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass das natio­nale Gericht von Amts wegen die Missbräuch­lich­keit einer Vertrags­klausel, die in den Anwen­dungs­be­reich der Richt­linie fällt, prüfen müssen (entgegen BGH 2010) und damit dem Ungleich­ge­wicht zwischen dem Verbrau­cher und dem Gewer­be­trei­benden abhelfen muss. Die vorfor­mu­lierten Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunden der Banken können daher nach dem Urteil des EuGH keinen Bestand mehr haben. Dies gilt erst recht vor dem Hinter­grund der weiteren Urteilsgründe.

 

 

Urteilsgründe

 

60. Wie nämlich die General­an­wältin in Nr. 50 ihrer Schluss­an­träge ausge­führt hat, könnte die Zwangs­voll­stre­ckung vor Verkün­dung der Entschei­dung des Gerichts des Erkennt­nis­ver­fah­rens, mit dem die der Hypothek zugrunde liegende Vertrags­klausel und somit das Vollstre­ckungs­ver­fahren für nichtig erklärt werden, durch­ge­führt worden ist, diese Entschei­dung für den Verbrau­cher nur einen nachge­la­gerten, ledig­lich in Schadens­er­satz bestehenden Schutz sicher­stellen, was sich als unvoll­ständig und unzurei­chend erweisen würde und entgegen Art. 7 Abs. 1 der Richt­linie 93/13 weder ein angemes­senes ‚noch ein wirksames Mittel wäre, um der Verwen­dung dieser Klausel ein Ende zu setzen.

 

61. Dies gilt umso mehr, wenn der Gegen­stand, der mit der hypothe­ka­ri­schen Sicher­heit belastet ist, wie im Ausgangs­ver­fahren die Wohnung des geschä­digten Verbrau­chers und seiner Familie ist, weil diese Verbrau­cher­schutz­re­ge­lung, die auf die Zahlung von Schadens­er­satz beschränkt ist, den endgül­tigen und nicht rückgängig zu machenden Verlust der genannten Wohnung nicht verhin­dern kann.

 

62. Demnach könnten die Banken den Verbrau­chern, wenn die Voraus­set­zungen erfüllt sind, den mit der Richt­linie beabsich­tigten Schutz im Wesent­li­chen schon dadurch entziehen, dass sie ein solches Vollstre­ckungs­ver­fahren betreiben, was sich auch als nicht vereinbar mit der Recht­spre­chung des Gerichts­hofs erweist. 

 

70. Insbe­son­dere muss das vorle­gende Gericht, was zunächst die Klausel zur vorzei­tigen Fällig­stel­lung wegen Nicht­er­fül­lung der Schuld in einem begrenzten Zeitraum bei Verträgen mit langer Laufzeit betrifft, u. a. prüfen, ob die der Bank einge­räumte Möglich­keit, das gesamte Darlehen fällig zu stellen, davon abhängt, dass der Verbrau­cher eine Verpflich­tung nicht erfüllt hat, die im Rahmen der fragli­chen vertrag­li­chen Bezie­hungen wesent­lich ist, ob diese Möglich­keit für Konstel­la­tionen vorge­sehen ist, in denen eine solche Nicht­er­fül­lung im Verhältnis zur Laufzeit und zur Höhe des Darle­hens hinrei­chend schwer­wie­gend ist, ob die genannte Möglich­keit von den auf diesem Gebiet anwend­baren Vorschriften abweicht und ob das natio­nale Recht angemes­sene und wirksame Mittel vorsieht, die es dem Verbrau­cher, dem gegen­über eine derar­tige Klausel zur Anwen­dung kommt, ermög­li­chen, die Wirkungen der Fällig­stel­lung des Darle­hens wieder zu besei­tigen. 

 

Somit kann sich nach Prüfung nichts anderes ergeben, als sämtliche in Deutsch­land gebräuch­li­chen Grund­schuld­be­stel­lungen und Grund­schuld-Urkunden nicht ausrei­chen, um daraus gegen Verbrau­cher zu vollstrecken. 

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    Jürgen Bächle

    Jürgen Bächle

    ist seit 1989 als selbständiger Steuer­be­rater und Experte im inter­na­tio­nalen Steuer­recht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuer­be­ra­ter­ver­bandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

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