Zwangsvollstreckung in Grundstücke
EUGH stärkt die Rechte der Verbraucher
Das Thema „Zwangsvollstreckung in Grundstücke“ beginnen wir zunächst mit einem Urteil.
Inhaltsverzeichnis
Zwangsvollstreckung: EUGH-Urteil 4.03.2013, C 415/11
Ein Spanier war mit seinen Zahlungen für einen Immobilienkredit in Rückstand geraten und hatte auch auf etliche Schreiben seiner finanzierenden Bank nicht reagiert. Das änderte sich erst, als es zur Zwangsversteigerung kam. Er war der Meinung, dass die Bank die Forderung nicht hätte fällig stellen und schon gar nicht die Immobilie hätte versteigern dürfen. Die Bank sei auch nicht berechtigt, aus der Grundschuldbestellung Urkunde in sein Eigentum zu vollstrecken. Das Urteil ist bindend für die deutschen Gerichte, hat dort aber noch nie Anklang gefunden. Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof zu einem ähnlich gelagerten Fall gegen den Eigentümer und zugunsten der Bank entscheiden. Das Urteil des BGH liegt jedoch vor dem des EUGH und ist deshalb nicht länger haltbar. Derzeit läuft ein Verfahren vor dem OLG Stuttgart, das diese Rechtsfrage bis zum BGH und in Bezug auf die deutsche Rechtspraxis notfalls bis zum EUGH treiben wird.
Tenor des EUGH
- Die Richtlinie 93/13/EWG und damit auch 2011/83/EU über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist so auszulegen, dass vor der Zwangsvollstreckung gerichtlich zu klären ist, ob die Kündigung des Darlehens und der Grundschuld rechtens ist. Allein aus einer Urkunde zu vollstrecken ist unzulässig.
2. Art. 3 der Richtlinie ist dahin auszulegen, dass
- der Begriff „erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis“ zu Lasten des Verbrauchers anhand einer Prüfung beurteilt werden muss. Hierbei ist auch von Bedeutung, dass die Rechtslage des Verbrauchers vor dem Hintergrund der Mittel untersucht wird, die ihm das nationale Recht zur Verfügung stellt, um der Verwendung missbräuchlicher Klauseln ein Ende zu setzen;
- bei der Frage, ob das Missverhältnis „entgegen dem Gebot von Treu und Glauben“ verursacht wird, zu prüfen ist, ob die Bank bei loyalem Verhalten gegenüber dem Verbraucher vernünftigerweise erwarten durfte, dass der sich nach individuellen Verhandlungen auf die betreffende, meist vorformulierte Klausel in den Verträgen einlässt.
Vertragsklauseln
Der EUGH stellt darauf ab, ob der Verbraucher tatsächlich Einfluss auf die Vertragsklauseln hatte, oder ob sie ihm nicht vorgefertigt zur Unterschrift vorgelgt wurden. Die Verträge müssen in klarer und verständlicher Sprache abgefasst sein. Der Verbraucher muss tatsächlich die Möglichkeit haben, von allen Vertragsklauseln Kenntnis zu nehmen. Im Zweifelsfall ist die für den Verbraucher günstigste Auslegung anzuwenden.
Ein erhebliches und ungerechter dieses Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten besteht jedenfalls dann, wenn die Bank vorstrecken kann ohne beweisen zu müssen, dass sie überhaupt eine Forderung hat, der Verbraucher aber die Verwertung nur abwenden kann wenn er in einem für ihn unzumutbar langen und teuren Verfahren beweisen muss dass die Forderung oder deren Fälligkeit nicht besteht. Die deutsche Rechtspraxis mutet dem Verbraucher zu, zur Abwehr der Vollstreckung eine solche Klage zu führen. Das hält der EUGH für unzumutbar und die Klausel deshalb für nichtig.
Grundschuldbestellungsurkunde
Mit hoher Wahrscheinlich verstehen sämtliche Verbraucher in Deutschland die Vereinbarungen in den Grundschuldbestellungsurkunden so, dass im Falle einer berechtigten Kündigung des Darlehens man gegen Rückzahlung des tatsächlich geschuldeten Betrages die hingegebene Sicherheit in Gestalt der Grundschuld zurück erhält und damit eine andere Finanzierung darstellen kann. In individuellen Verhandlungen würden Verbraucher nur berechtigte Ansprüche der Bank erfüllen und absichern.
In TZ 74 der Urteilsbegründung führt der EUGH aus, dass unter anderem die Höhe des festgelegten Verzugszinssatzes mit dem gesetzlichen Zinssatz verglichen werden muss, um zu prüfen, ob der Verzugszins zur Erreichung der Zwecke, die damit verfolgt werden, geeignet ist und nicht über das hierzu Erforderliche hinausgeht.
Eine solche Prüfung sieht das deutsche Recht nicht vor. Ein erhebliches und ungerechtfertigtes Missverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner ergibt sich bereits aus dem in der Grundschuld vereinbarten Zinssatz von oft 10 bis 15 oder noch mehr Prozent. Deshalb dürfte diese Klausel unwirksam sein.
Bevorteilung der Bank
Es liegt ein krasses Missverhältnis vor, wenn die Bank ohne jeden Rechtsgrund in der Weise bevorteilt wird, dass ihre Sicherheit sich auch bei ordnungsgemäßer Bedienung des Darlehens Jahr für Jahr um den in der Grundschuldbestellung vereinbarten Zinssatz von z.B. 15% erhöht und diese erhöhte Sicherheit auch nicht durch geleistete Tilgungen reduziert wird. Allein unter Ausnutzung dieser missbräuchlichen Regelung ist der Bank möglich, die Rückgabe der Sicherheit davon abhängig zu machen, dass sie neben dem ev. rechtswidrig gekündigten Darlehensbetrag zusätzlich die Tilgungen in voller Höhe nochmals und obendrein eine gesetzeswidrige Vorfälligkeitsentschädigung bis zu 60 % des nominalen Grundschuldbetrages erhält. Damit ist es dem Verbraucher schlichtweg unmöglich, gegen Übertragung der Grundschuld ein Darlehen beim anderen Finanzierungspartner zu erhalten.
Es hilft dem Verbraucher auch nicht, im Nachgang ein Gerichtsverfahren zu führen Indem er Schadenersatz erlangt, weil der Schaden in Gestalt des Verlusts des Familienheims und der Existenzgrundlage unumkehrbar und nicht wieder gut zu machen ist.
Nach Artikel 5 der Richtlinie 93/13 EWG gilt, dass alle Klauseln schriftlich niedergelegt sind, diese stets klar und verständlich abgefasst sein müssen. Bei Zweifeln über die Bedeutung einer Klausel gilt die für den Verbraucher günstigste Auslegung. Als Verbraucher geht man davon aus, dass im Falle einer gerichtlich angeordneten Vollstreckung das Gericht die Zulässigkeit der Kündigung, die Höhe der Forderung und die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung im Vorfeld prüft und nicht erst lediglich die Verteilung des Versteigerungserlös nach durchgeführter Zwangsvollstreckung geprüft wird. Durch die Notare erfolgt In Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung flächendeckend keine anderweitige Belehrung.
Schutz der Verbraucherinteressen
Zu 2. RICHTLINIE 2009/22/EG vom 23. April 2009
über Unterlassungsklagen zum Schutz der Verbraucherinteressen
Die Vollstreckbarkeit von Darlehensforderungen bei Immobilienfinanzierungen erfolgt in Deutschland i. d. R. aus notariell beurkundeten und für vollstreckbar erklärten Grundschuldbestellungsurkunden. Die dingliche Vollstreckung durch Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung erfolgt aus der Grundschuld selbst, die gegen den Darlehensnehmer persönlich gerichtete sonstige Zwangsvollstreckung in das übrige Vermögen erfolgt aus einer in der Grundschuldbestellungsurkunde regelmäßig vorgegebenen „persönlichen Haftung” mit Vollstreckungsunterwerfung. In beiden Fällen findet kein Urteilsverfahren vor Beginn der Zwangsvollstreckung statt. Die Rechtslage ist insoweit mit dem spanischen Recht und der dortigen Hypothekenvollstreckung vergleichbar.
Zwangsvollstreckung — Vollstreckungstitel
Die vollstreckbare Urkunde ist in Deutschland gesetzlich in § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO als Vollstreckungstitel legitimiert. Über einen Verweis finden auf diese Vollstreckungstitel die Vorschriften über und gegen die Vollstreckung aus Urteilen entsprechend Anwendung. Dem Vollstreckungsschuldner ist es daher lediglich möglich, sich gegen die Vollstreckung aus einer Urkunde mit gerichtlicher Hilfe zu wehren. Der Verbraucher kann theoretisch den gesamten Titel und den zu vollstreckenden Anspruch überprüfen lassen und erstmalig Einwendungen vortragen, die gegen die Vollstreckung sprechen.
Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 30.03.2010, XI ZR 200/09 und somit schon vor dem EUGH-Urteil aus dem Jahr 2013, klargestellt, dass der Schuldner nicht in die Rolle des Angreifenden gedrängt werden darf. Anlass der Entscheidung war auch damals schon die Vollstreckungsmöglichkeit aus einer Grundschuldbestellungsurkunde. Gleichzeitig hatte der BGH aber eine inhaltliche Klausel- und Missbrauchskontrolle von vollstreckbaren Urkunden abgelehnt. Das ist nach dem Urteil des EUGH nicht mehr haltbar. Denn der EUGH verlangt ausdrücklich eine inhaltliche Klausel- und Missbrauchskontrolle. Dazu ist die Richtlinie 93/13 EWG und die Richtlinie 2009/22 EG eigens geschaffen worden.
Sicherungsvertrag
Ausreichender Schutz sei lt. BGH (im Jahr 2010) eine Bindung des Gläubigers an einen Sicherungsvertrag. Der sog. Eintrittsnachweis ist nach weiterer Rechtsprechung des BGH in aller Regel und nach ständiger Rechtspraxis keine Vollstreckungsbedingung. So muss der Schuldner entgegen dem Urteil des BGH dennoch selbst ein Gerichtsverfahren einleiten und kann eine Zustellung einer Klage nur dann erwirken, wenn er zuvor einen vollen Gerichtskostenvorschuss einzahlt oder ihm Prozesskostenhilfe bewilligt oder aber eine Stundung des Gerichtskostenvorschusses gewährt wird. Der Gerichtskostenvorschuss bemisst sich nach dem in der Regel sehr hohen Nominalwert der Grundschulden und liegt daher zumeist im vierstelligen und ab Streitwerten ab Euro 650.000 sogar im fünfstelligen Bereich. Wenn ein Kreditinstitut einen Titel gegen den Darlehensnehmer erstreiten wollte, müsste sie in dieser Höhe den Gerichtskostenvorschuss aufbringen und hätte einen vollstreckbaren Titel zumeist erst nach rechtskräftiger Entscheidung. Vor allem aber müsste sie die Höhe ihrer Forderung darlegen und beweisen. Nur in dieser Höhe könnte sie einen Vollstreckungstitel erlangen.
Gelegenheit zur Stellungnahme
Nun könnte man einwenden, der Kreditnehmer könnte Prozesskostenhilfe beantragen. Dieser Einwand trägt aber nicht. Denn die Entscheidung über Prozesskostenhilfe hängt nicht nur von der Bedürftigkeit des Schuldners wie bei der Gewährung von Sozialhilfe ab, sondern setzt auch eine positive Einschätzung eines Einzelrichters über die Erfolgsaussichten der Einwendungen voraus. Die Voraussetzungen für eine vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung sind ähnlich gelagert. Jeweils erhält die Gläubigerin Gelegenheit zur Stellungnahme, was in rechtsstaatlichen Verfahren unerlässlich ist, aber auch dazu führt, dass eine Entscheidung über den Vollstreckungsschutz erst sehr viel später erfolgt als nötig wäre. Hinzu tritt der auch in dem von dem EuGH vorgelegten Rechtsstreit bedeutende Umstand, dass die Vollstreckung schon begonnen hat bzw. schon beendet sein kann bevor Rechtsschutz erlangt werden könnte.
Negative Wirkungen der Zwangsvollstreckung
In Deutschland treten die negativen Wirkungen der Zwangsvollstreckung bereits mit den ersten Eintragungen im Grundbuch und der Beschlagnahme ein. Ab diesem Zeitpunkt verliert der Schuldner rechtliche und auch wirtschaftliche Dispositionsfreiheiten. Spätestens die Veröffentlichung eines Zwangsversteigerungstermins bedeutet den Verlust jeglicher wirtschaftlicher Bewegungsfreiheit. Wie auch im spanischen Recht ist zudem der Verlust des Eigentums durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung unumkehrbar.
Durch die Gerichte wird erst nach dem Zuschlag im Verteilungstermin die Höhe der angemeldeten Forderung zur Kenntnis genommen und auch dort nur durch einen Widerspruch in einen nachfolgenden Rechtsstreit ‑nur nach Kostenvorschuss des Schuldners — entschieden.
Die persönliche Vollstreckung findet uneingeschränkt in voller Höhe des Grundschuldbetrages zzgl. der dinglichen Zinsen (15 % p.a. für bis zu vier Jahre, also Grundschuld + 60%) statt.
Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip
Das formelle Vollstreckungsrecht in Deutschland bietet daher zahlreiche Missbrauchsmöglichkeiten. Die Prüfung einer berechtigten Forderung des Kreditinstituts ist durch vorformulierte Vollstreckungsmöglichkeiten nahezu selbständig und losgelöst. Hieraus folgt, dass im spanischen wie auch im deutschen Prozessrecht der endgültige Zuschlag eines mit einer Hypothek oder Grundschuld belasteten Gegenstands zugunsten eines Dritten immer unumkehrbar ist, selbst wenn die Missbräuchlichkeit der vom Verbraucher im Erkenntnisverfahren angefochtenen Klausel zur Nichtigkeit des Vollstreckungsverfahrens führt. Der EUGH sieht darin einen eklatanten Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip — TZ 57 ff. der Urteilsbegründung.
In Tz 45 und 46 der Urteilsbegründung stellt der EUGH fest, dass in Anbetracht der schwächeren Position des Verbrauchers Art. 6 Abs. 1 der Richtlinie vorsieht, dass missbräuchliche Klauseln für den Verbraucher unverbindlich sind. In diesem Zusammenhang hat der Gerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass das nationale Gericht von Amts wegen die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel, die in den Anwendungsbereich der Richtlinie fällt, prüfen müssen (entgegen BGH 2010) und damit dem Ungleichgewicht zwischen dem Verbraucher und dem Gewerbetreibenden abhelfen muss. Die vorformulierten Grundschuldbestellungsurkunden der Banken können daher nach dem Urteil des EuGH keinen Bestand mehr haben. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der weiteren Urteilsgründe.
Urteilsgründe
60. Wie nämlich die Generalanwältin in Nr. 50 ihrer Schlussanträge ausgeführt hat, könnte die Zwangsvollstreckung vor Verkündung der Entscheidung des Gerichts des Erkenntnisverfahrens, mit dem die der Hypothek zugrunde liegende Vertragsklausel und somit das Vollstreckungsverfahren für nichtig erklärt werden, durchgeführt worden ist, diese Entscheidung für den Verbraucher nur einen nachgelagerten, lediglich in Schadensersatz bestehenden Schutz sicherstellen, was sich als unvollständig und unzureichend erweisen würde und entgegen Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 weder ein angemessenes ‚noch ein wirksames Mittel wäre, um der Verwendung dieser Klausel ein Ende zu setzen.
61. Dies gilt umso mehr, wenn der Gegenstand, der mit der hypothekarischen Sicherheit belastet ist, wie im Ausgangsverfahren die Wohnung des geschädigten Verbrauchers und seiner Familie ist, weil diese Verbraucherschutzregelung, die auf die Zahlung von Schadensersatz beschränkt ist, den endgültigen und nicht rückgängig zu machenden Verlust der genannten Wohnung nicht verhindern kann.
62. Demnach könnten die Banken den Verbrauchern, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, den mit der Richtlinie beabsichtigten Schutz im Wesentlichen schon dadurch entziehen, dass sie ein solches Vollstreckungsverfahren betreiben, was sich auch als nicht vereinbar mit der Rechtsprechung des Gerichtshofs erweist.
70. Insbesondere muss das vorlegende Gericht, was zunächst die Klausel zur vorzeitigen Fälligstellung wegen Nichterfüllung der Schuld in einem begrenzten Zeitraum bei Verträgen mit langer Laufzeit betrifft, u. a. prüfen, ob die der Bank eingeräumte Möglichkeit, das gesamte Darlehen fällig zu stellen, davon abhängt, dass der Verbraucher eine Verpflichtung nicht erfüllt hat, die im Rahmen der fraglichen vertraglichen Beziehungen wesentlich ist, ob diese Möglichkeit für Konstellationen vorgesehen ist, in denen eine solche Nichterfüllung im Verhältnis zur Laufzeit und zur Höhe des Darlehens hinreichend schwerwiegend ist, ob die genannte Möglichkeit von den auf diesem Gebiet anwendbaren Vorschriften abweicht und ob das nationale Recht angemessene und wirksame Mittel vorsieht, die es dem Verbraucher, dem gegenüber eine derartige Klausel zur Anwendung kommt, ermöglichen, die Wirkungen der Fälligstellung des Darlehens wieder zu beseitigen.
Somit kann sich nach Prüfung nichts anderes ergeben, als sämtliche in Deutschland gebräuchlichen Grundschuldbestellungen und Grundschuld-Urkunden nicht ausreichen, um daraus gegen Verbraucher zu vollstrecken.
