artax Logo weiss
Mieteinkünfte versteuern
Inhaltsverzeichnis

Wie sind die Mieteinkünfte zu versteuern? Das ist eine wichtige Frage, wenn man den Gedanken trägt, ein Haus in der Schweiz zu kaufen und zu vermieten. Generell gilt: Einkünfte aus Vermietung einer Immobilie sind nach Artikel 6 des DBA Deutschland-Schweiz grundsätzlich in dem Land zu besteuern, in dem die Immobilie liegt. Das gilt auch für die Einkünfte aus der Vermietung von Grundbesitz eines betrieblichen Vermögens. Jedoch können die Mieteinkünfte auch in dem Land besteuert werden, in der der Eigentümer der Immobilie steuerlich ansässig ist. Es wird dann die im anderen Land erhobene Steuer angerechnet (Artikel 24). Bisher haben die deutschen Finanzämter deshalb generell die ggf. anteiligen Mieteinkünfte aus Immobilien in der Schweiz der deutschen Besteuerung unterworfen.

Inhaltsverzeichnis

Mieteinkünfte versteuern: Änderung der Rechtsprechung

Soweit die Immobilien betrieblich genutzt sind, wurde eine Hinzurechnung nach dem Außensteuergesetz vorgenommen. Dies hat der BFH nun gekippt. Das war auch längst fällig, denn die Sichtweise der Finanzverwaltung berücksichtigte nicht, dass die Investition in eine Immobilie in der Schweiz über die bilateralen Verträge gleich zu behandeln ist wie eine Investition in eine Immobilie in jedem anderen EU-Mitgliedstaat.

In welchem Land sind also die Mieteinkünfte zu versteuern, wenn das Grundstück in der Schweiz liegt? Einkünfte eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen aus der Vermietung eines in der Schweiz belegenen Grundstücks sind deshalb von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer auszunehmen, wenn das Grundstück einer Betriebsstätte „dient“, die ihre Gewinne aus einer der im DBA genannten aktiven Tätigkeiten erzielt. Dies setzt nach einem Urteil des I. Senats des BFH voraus, dass es sich bei den Vermietungseinkünften um Nebenerträge handelt, die nach der Verkehrsauffassung zu der Tätigkeit gehören, bei der das Schwergewicht der in der Betriebsstätte ausgeübten Unternehmenstätigkeit liegt (funktionale Betrachtungsweise).

Sonderfall Zwischeneinkünfte

Allerdings lässt der BFH trotz Verstoßes gegen die Kapitalverkehrsfreiheit eine Hinzurechnung von in den Wirtschaftsjahren 2004 bis 2006 erzielten Zwischeneinkünften iSd § 8 Abs. 1 AStG zu, da der Verstoß gerechtfertigt sei und daher entsprechend der Vorgaben des EuGH-Urteils v. 26.2.2019 –C‑135/17, X nicht gegen Unionsrecht. Verstößt. (BFH, Beschl. v. 30.9.2020 –I R 12/19). Zu prüfen ist deshalb in allen Fällen betrieblichen Grundbesitzes, ob eine sog. „Zwischengesellschaft“ vorliegt und wie diese vermieden werden kann.

Zuordnung von Zinsen und Finanzierungen

In Deutschland und in der Schweiz sind Mieteinkünfte zu versteuern. Die beiden Länder haben aber unterschiedliche Vorschriften zur Ermittlung der steuerpflichtigen Ergebnis aus der Vermietung von Grundbesitz. selbstgenutzte Immobilien sind sie in der Erklärung in Deutschland nicht anzugeben. es wird für diese Immobilien kein Eigenmietwert versteuert, dafür dürfen auch keine Kosten abgesetzt werden. In der Schweiz hingegen wird die selbst genutzte Immobilie behandelt, als sei sie vermietet. dementsprechend ist für die Selbstnutzung ein Eigenmietwert als Einnahme zu deklarieren.

Das heißt im Klartext: Hier sind Mieteinkünfte zu versteuern, obwohl die Immobilie nicht an Fremde vermietet wird. 

dafür dürfen aber die Kosten abgezogen werden. Die Einnahmen aus der Fremdvermietung sind in beiden Ländern gleichermaßen steuerpflichtig, wobei wie eingangs erwähnt eine gegenseitige Anrechnung der Steuern erfolgt.

Wie hoch sind die Steuern für Mieteinkünfte?

Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in Deutschland auch die Zinsen abgezogen, die einen unmittelbaren Zusammenhang mit der Anschaffung oder Renovierung des Gebäudes haben. In der Schweiz ist das anders, denn Schulden und Zinsen werden nicht objektbezogen berücksichtigt, sondern quotal dem gesamten Vermögen zugeordnet. 

Das führt schon bei Vermögen in verschiedenen Schweizer Kantonen zu einer Aufteilung der gesamten Schulden und Zinsen. In gleicher Weise gilt dies bei Vermögen in mehreren Staaten. im Ergebnis sollte deshalb bei jeder Veränderung im Vermögen überlegt werden, welche Auswirkungen dies auf die Schweizer Besteuerung hat.

Beispiel:

Ein in der Schweiz ansässiger Bürger hat dort ein selbstgenutztes Eigenheim im Wert von einer Million und darauf lastend Schulden von einer halben Million. Zudem hat er ein Wertpapierdepot im Wert von 200.000. Sowohl die Schulden als auch die Zinsen können in voller Höhe steuerlich wirksam abgezogen werden.

Korrekt die Mieteinkünfte versteuern: Beispiele Schweiz – Deutschland

  • Erbt diese Person ein in Deutschland gelegenes, schuldenfreies Grundstück im Wert von 1,2 Mio., dann verrechnet das Schweizer Steueramt die in der Schweiz vorhandenen Schulden anteilig und damit zur Hälfte dem deutschen Objekt zu. In der Schweiz sind daher nicht mehr die gesamten Schulden abzugsfähig und auch nicht mehr die gesamten Zinsen. Deutschland lässt aber auch keinen Abzug der Zinsen zu, weil man hier eine objektbezogene Betrachtung an den Tag legt.

  • Kauft die Person in Deutschland eine Immobilie Im Wert von 1,2 Mio. und finanziert diese durch Aufnahme eines Darlehens in voller Höhe, verpfändet dafür aber das Wertpapierdepot, dann rechnet sich die Steuer anders. Deutschland lässt den Zinsabzug für die Finanzierung des Objekts in voller Höhe zu. zusätzlich können 50% und so will 600.000 als Schulden vom Schweizer Vermögen abgesetzt werden. bei der Ermittlung des steuerbaren Einkommens in der Schweiz werden 50% der Zinsen für das deutsche Objekt abgezogen, obwohl diese Zinsen in Deutschland bereits Feld der Ermittlung des dort steuerpflichtigen Einkommens berücksichtigt wurden.

Umbau und Renovierung

Da man momentan nicht viel Zinsen auf sein Erspartes bekommt, investieren viele Grundbesitzer der Umbau und die Renovierung ihrer Objekte. Doch auch hierbei sollte man bedenken, wie zukünftige Mieteinkünfte zu versteuern sind. In der Schweiz können die Kosten für wertsteigernde Renovationen können prinzipiell nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. In Deutschland hingegen ist der Abzug prinzipiell möglich, wobei sich das jedoch im Normalfall bei selbstgenutzten Immobilien nicht auswirkt. 

Dennoch lohnt es sich auch in der Schweiz die Belege immer aufzubewahren. Denn anders als in Deutschland, wo der Verkauf einer Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei möglich ist, wird der Verkauf einer Liegenschaft in der Schweiz besteuert. Beim Verkauf können nachgewiesene, wertsteigernde Investitionen dem ursprünglichen Kaufpreis hinzugerechnet und folglich bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns abgezogen werden. 

Die Kosten für werterhaltende Renovationen, also für Arbeiten, die dem Unterhalt und der Instandhaltung der Liegenschaft dienen, können auch in der Schweiz vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten, den Steuerabzug geltend zu machen: den Pauschalabzug und den effektiven Kostennachweis. Beim Bund und den meisten Kantonen kann man Sie jedes Jahr neu entscheiden, welche Methode angewandt werden soll. Es können auch dann Pauschalabzüge zugelassen werden, wenn keine Kosten nachgewiesen sind. In Deutschland hingegen muss man jede Ausgabe auch nachweisen.

Anschaffungskosten

Wer sich in Deutschland ein Objekt anschafft und dieses anschließend renoviert oder umbaut, sollte sich rechtzeitig informieren und einen Plan über die Abfolge der Arbeiten erstellen. Wenn die Summe der in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung aufgewendeten Renovierungskosten höher ist als 15% der Anschaffungskosten, oder aber in einem zeitlichen Zusammenhang mehr als 3 Gewerke (Fenster. Sanitär, Dach) in Angriff genommen werden, dann sind diese Kosten unter Umständen nicht mehr sofort abzugsfähig sondern müssen den Anschaffungskosten hinzugerechnet und können dann nur über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. 

Wer im Auge hat und die steuerlichen Besonderheiten beachtet, könnte sich somit eine gebrauchte Immobilie in Deutschland anschaffen und diese nach den genannten Kriterien Zug um Zug wertsteigernd renovieren. Diese Immobilie wie auch die Renovierungskosten sind im Idealfall möglichst hoch fremdfinanziert. In der Schweiz ansässige Bürger erhalten damit einen zusätzlichen Zinsabzug generieren. Die laufenden Einkünfte in Deutschland wir hatten doch den vollen Zinsabzug und die Renovierungskosten reduziert. wenn man das Objekt nach 10 Jahren verkauft, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei.

Jürgen Bächle
Jürgen Bächle

ist seit 1989 als selbständiger Steuerberater und Experte im internationalen Steuerrecht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuerberaterverbandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

Jetzt Kontakt aufnehmen
Social
Facebook-f Twitter Youtube Xing
Vimeo

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von Vimeo.
Mehr erfahren

Video laden

Steuerberatung International

artax berät international tätige mittelständische Unternehmen und Privatpersonen fachübergreifend in allen Belangen des deutschen und internationalen Steuerrechts und angrenzender Gebiete sowie bei der Unternehmensstrategie und Standortfragen.

Jetzt Kontakt aufnehmen

Fachspezifisches Expertenwissen

Überzeugen Sie sich von unserer Expertise auf dem Gebiet des nationalen und internationalen Steuerrechts, erfahren Sie mehr von aktuellen Rechtsprechungen sowie Grenzgänger-Themen und profitieren Sie von unserem fundierten Fachwissen über die Erstellung individueller Steuerstrategien. Ihre steuerrechtliche Wissensdatenbank – artax

Kontakt aufnehmen

Ganz gleich, ob Sie den Schritt in ein neues Land planen oder Ihr Unternehmen international ausrichten möchten, unser Team bei artax steht Ihnen stets mit Sachverstand und Expertise zur Verfügung.

Steuerkanzlei für Internationales Steuerrecht – National, International & Remote
Standorte
Kontakt
artax Logo weiss
Ihre digitale Steuerkanzlei
Facebook-f Twitter Youtube Instagram