Grundbesitz in der Schweiz: Mieteinkünfte versteuern – aber richtig!

 

Wie sind die Mietein­künfte zu versteuern? Das ist eine wichtige Frage, wenn man den Gedanken trägt, ein Haus in der Schweiz zu kaufen und zu vermieten. Generell gilt: Einkünfte aus Vermie­tung einer Immobilie sind nach Artikel 6 des DBA Deutsch­land-Schweiz grund­sätz­lich in dem Land zu besteuern, in dem die Immobilie liegt. Das gilt auch für die Einkünfte aus der Vermie­tung von Grund­be­sitz eines betrieb­li­chen Vermö­gens. Jedoch können die Mietein­künfte auch in dem Land besteuert werden, in der der Eigen­tümer der Immobilie steuer­lich ansässig ist. Es wird dann die im anderen Land erhobene Steuer angerechnet (Artikel 24). Bisher haben die deutschen Finanz­ämter deshalb generell die ggf. antei­ligen Mietein­künfte aus Immobi­lien in der Schweiz der deutschen Besteue­rung unterworfen.

 

 

 

Mieteinkünfte versteuern: Änderung der Rechtsprechung

 

Soweit die Immobi­lien betrieb­lich genutzt sind, wurde eine Hinzu­rech­nung nach dem Außen­steu­er­ge­setz vorge­nommen. Dies hat der BFH nun gekippt. Das war auch längst fällig, denn die Sicht­weise der Finanz­ver­wal­tung berück­sich­tigte nicht, dass die Inves­ti­tion in eine Immobilie in der Schweiz über die bilate­ralen Verträge gleich zu behan­deln ist wie eine Inves­ti­tion in eine Immobilie in jedem anderen EU-Mitgliedstaat.

 

In welchem Land sind also die Mietein­künfte zu versteuern, wenn das Grund­stück in der Schweiz liegt? Einkünfte eines in Deutsch­land ansäs­sigen Steuer­pflich­tigen aus der Vermie­tung eines in der Schweiz belegenen Grund­stücks sind deshalb von der Bemes­sungs­grund­lage der deutschen Steuer auszu­nehmen, wenn das Grund­stück einer Betriebs­stätte „dient“, die ihre Gewinne aus einer der im DBA genannten aktiven Tätig­keiten erzielt. Dies setzt nach einem Urteil des I. Senats des BFH voraus, dass es sich bei den Vermie­tungs­ein­künften um Neben­er­träge handelt, die nach der Verkehrs­auf­fas­sung zu der Tätig­keit gehören, bei der das Schwer­ge­wicht der in der Betriebs­stätte ausge­übten Unter­neh­mens­tä­tig­keit liegt (funktio­nale Betrachtungsweise).

 

 

Sonderfall Zwischeneinkünfte

 

Aller­dings lässt der BFH trotz Verstoßes gegen die Kapital­ver­kehrs­frei­heit eine Hinzu­rech­nung von in den Wirtschafts­jahren 2004 bis 2006 erzielten Zwischen­ein­künften iSd § 8 Abs. 1 AStG zu, da der Verstoß gerecht­fer­tigt sei und daher entspre­chend der Vorgaben des EuGH-Urteils v. 26.2.2019 –C‑135/17, X nicht gegen Unions­recht. Verstößt. (BFH, Beschl. v. 30.9.2020 –I R 12/19). Zu prüfen ist deshalb in allen Fällen betrieb­li­chen Grund­be­sitzes, ob eine sog. „Zwischen­ge­sell­schaft“ vorliegt und wie diese vermieden werden kann.

 

 

Zuordnung von Zinsen und Finanzierungen

 

In Deutsch­land und in der Schweiz sind Mietein­künfte zu versteuern. Die beiden Länder haben aber unter­schied­liche Vorschriften zur Ermitt­lung der steuer­pflich­tigen Ergebnis aus der Vermie­tung von Grund­be­sitz. selbst­ge­nutzte Immobi­lien sind sie in der Erklä­rung in Deutsch­land nicht anzugeben. es wird für diese Immobi­lien kein Eigen­miet­wert versteuert, dafür dürfen auch keine Kosten abgesetzt werden. In der Schweiz hingegen wird die selbst genutzte Immobilie behan­delt, als sei sie vermietet. dementspre­chend ist für die Selbst­nut­zung ein Eigen­miet­wert als Einnahme zu deklarieren. 

 

Das heißt im Klartext: Hier sind Mietein­künfte zu versteuern, obwohl die Immobilie nicht an Fremde vermietet wird. 

 

dafür dürfen aber die Kosten abgezogen werden. Die Einnahmen aus der Fremd­ver­mie­tung sind in beiden Ländern gleicher­maßen steuer­pflichtig, wobei wie eingangs erwähnt eine gegen­sei­tige Anrech­nung der Steuern erfolgt.

 

 

Wie hoch sind die Steuern für Mieteinkünfte?

 

Bei der Ermitt­lung der Einkünfte aus Vermie­tung und Verpach­tung werden in Deutsch­land auch die Zinsen abgezogen, die einen unmit­tel­baren Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung oder Renovie­rung des Gebäudes haben. In der Schweiz ist das anders, denn Schulden und Zinsen werden nicht objekt­be­zogen berück­sich­tigt, sondern quotal dem gesamten Vermögen zugeordnet. 

 

Das führt schon bei Vermögen in verschie­denen Schweizer Kantonen zu einer Auftei­lung der gesamten Schulden und Zinsen. In gleicher Weise gilt dies bei Vermögen in mehreren Staaten. im Ergebnis sollte deshalb bei jeder Verän­de­rung im Vermögen überlegt werden, welche Auswir­kungen dies auf die Schweizer Besteue­rung hat.

 

Beispiel:

Ein in der Schweiz ansäs­siger Bürger hat dort ein selbst­ge­nutztes Eigen­heim im Wert von einer Million und darauf lastend Schulden von einer halben Million. Zudem hat er ein Wertpa­pier­depot im Wert von 200.000. Sowohl die Schulden als auch die Zinsen können in voller Höhe steuer­lich wirksam abgezogen werden.

 

 

Korrekt die Mieteinkünfte versteuern: Beispiele Schweiz – Deutschland

 

  • Erbt diese Person ein in Deutsch­land gelegenes, schul­den­freies Grund­stück im Wert von 1,2 Mio., dann verrechnet das Schweizer Steueramt die in der Schweiz vorhan­denen Schulden anteilig und damit zur Hälfte dem deutschen Objekt zu. In der Schweiz sind daher nicht mehr die gesamten Schulden abzugs­fähig und auch nicht mehr die gesamten Zinsen. Deutsch­land lässt aber auch keinen Abzug der Zinsen zu, weil man hier eine objekt­be­zo­gene Betrach­tung an den Tag legt.

 

  • Kauft die Person in Deutsch­land eine Immobilie Im Wert von 1,2 Mio. und finan­ziert diese durch Aufnahme eines Darle­hens in voller Höhe, verpfändet dafür aber das Wertpa­pier­depot, dann rechnet sich die Steuer anders. Deutsch­land lässt den Zinsabzug für die Finan­zie­rung des Objekts in voller Höhe zu. zusätz­lich können 50% und so will 600.000 als Schulden vom Schweizer Vermögen abgesetzt werden. bei der Ermitt­lung des steuer­baren Einkom­mens in der Schweiz werden 50% der Zinsen für das deutsche Objekt abgezogen, obwohl diese Zinsen in Deutsch­land bereits Feld der Ermitt­lung des dort steuer­pflich­tigen Einkom­mens berück­sich­tigt wurden. 

 

 

Umbau und Renovierung

 

Da man momentan nicht viel Zinsen auf sein Erspartes bekommt, inves­tieren viele Grund­be­sitzer der Umbau und die Renovie­rung ihrer Objekte. Doch auch hierbei sollte man bedenken, wie zukünf­tige Mietein­künfte zu versteuern sind. In der Schweiz können die Kosten für wertstei­gernde Renova­tionen können prinzi­piell nicht vom steuer­baren Einkommen abgezogen werden. In Deutsch­land hingegen ist der Abzug prinzi­piell möglich, wobei sich das jedoch im Normal­fall bei selbst­ge­nutzten Immobi­lien nicht auswirkt. 

 

Dennoch lohnt es sich auch in der Schweiz die Belege immer aufzu­be­wahren. Denn anders als in Deutsch­land, wo der Verkauf einer Immobi­lien nach 10 Jahren steuer­frei möglich ist, wird der Verkauf einer Liegen­schaft in der Schweiz besteuert. Beim Verkauf können nachge­wie­sene, wertstei­gernde Inves­ti­tionen dem ursprüng­li­chen Kaufpreis hinzu­ge­rechnet und folglich bei der Ermitt­lung des steuer­baren Grund­stück­ge­winns abgezogen werden. 

 

Die Kosten für werterhal­tende Renova­tionen, also für Arbeiten, die dem Unter­halt und der Instand­hal­tung der Liegen­schaft dienen, können auch in der Schweiz vom steuer­baren Einkommen abgezogen werden. Dabei gibt es zwei Möglich­keiten, den Steuer­abzug geltend zu machen: den Pauschal­abzug und den effek­tiven Kosten­nach­weis. Beim Bund und den meisten Kantonen kann man Sie jedes Jahr neu entscheiden, welche Methode angewandt werden soll. Es können auch dann Pauschal­ab­züge zugelassen werden, wenn keine Kosten nachge­wiesen sind. In Deutsch­land hingegen muss man jede Ausgabe auch nachweisen.

 

 

Anschaffungskosten

 

Wer sich in Deutsch­land ein Objekt anschafft und dieses anschlie­ßend renoviert oder umbaut, sollte sich recht­zeitig infor­mieren und einen Plan über die Abfolge der Arbeiten erstellen. Wenn die Summe der in den ersten 3 Jahren nach der Anschaf­fung aufge­wen­deten Renovie­rungs­kosten höher ist als 15% der Anschaf­fungs­kosten, oder aber in einem zeitli­chen Zusam­men­hang mehr als 3 Gewerke (Fenster. Sanitär, Dach) in Angriff genommen werden, dann sind diese Kosten unter Umständen nicht mehr sofort abzugs­fähig sondern müssen den Anschaf­fungs­kosten hinzu­ge­rechnet und können dann nur über die voraus­sicht­liche Nutzungs­dauer abgeschrieben werden. 

 

Wer im Auge hat und die steuer­li­chen Beson­der­heiten beachtet, könnte sich somit eine gebrauchte Immobilie in Deutsch­land anschaffen und diese nach den genannten Krite­rien Zug um Zug wertstei­gernd renovieren. Diese Immobilie wie auch die Renovie­rungs­kosten sind im Ideal­fall möglichst hoch fremd­fi­nan­ziert. In der Schweiz ansäs­sige Bürger erhalten damit einen zusätz­li­chen Zinsabzug generieren. Die laufenden Einkünfte in Deutsch­land wir hatten doch den vollen Zinsabzug und die Renovie­rungs­kosten reduziert. wenn man das Objekt nach 10 Jahren verkauft, bleibt der gesamte Gewinn steuerfrei.

Jetzt Kontakt aufnehmen

Ganz gleich, ob Sie eine Frage haben oder sich umfas­send beraten lassen möchten, wir von artax stehen Ihnen jeder­zeit sehr gern zur Verfügung.




    Jürgen Bächle

    Jürgen Bächle

    ist seit 1989 als selbständiger Steuer­be­rater und Experte im inter­na­tio­nalen Steuer­recht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuer­be­ra­ter­ver­bandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

    Unverbindliche Anfrage senden

    Jetzt kontaktieren
    artax
    Unverbindliche Anfrage