Das Grundbuch richtig verstehen

 

Das Grund­buch ist ein öffent­li­ches Register, für das die gesetz­liche Vermu­tung von dessen unein­ge­schränkter Richtig­keit und Vollstän­dig­keit gilt. Es ist damit für die Eigen­tümer wie auch für die Gläubiger und Inhaber anderer Rechte von höchster Bedeu­tung, was im Grund­buch einge­tragen ist.

 

 

Was ist ein Grundbuch?

 

Es handelt sich um ein Register mit drei Abtei­lungen, die nachste­hend erläu­tert werden. Inner­halb dieser Register gilt eine Rangord­nung. Die Rechte in Abtei­lung II gehen den Rechten in Abtei­lung III vor, es sei denn, es wäre im Einzel­fall etwas anderes verein­bart und auch im Grund­buch einge­tragen. Auch inner­halb der Abtei­lungen gilt eine Rangord­nung. Die ranghö­heren Rechte verdrängen im Zweifel die dahinter folgenden Eintra­gungen. So werden zum Beispiel bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zuerst die vorrangig gesicherten Forde­rungen bedient. Die nachran­gigen Grund­schulden gehen im Zweifel unter.

 

Wer eine durch Grund­schuld gesicherte Finan­zie­rung eingeht sollte wissen, dass er eigent­lich drei vonein­ander unabhän­gige Verbind­lich­keiten eingeht. Der Darle­hens­ver­trag ist das eine. Sodann wird eine Grund­schuld verein­bart, aus der selbst dann vollstreckt werden kann, wenn man gar keine Verbind­lich­keit mehr hat, oder aber die Grund­schuld nicht die vorhan­dene Verbind­lich­keit besichert. Der dritte Vertrag ist die Siche­rungs­zweck-Erklä­rung. In ihr wird bestimmt, für welche konkrete Forde­rung des Gläubi­gers die Grund­schuld haftet.

 

Die deutsche Rechts­praxis lässt es zu, das allein aus der Grund­schuld-Urkunde in das Objekt vollstreckt wird. Die gerechte prüfen nicht, ob der Gläubiger bzw. Inhaber der Urkunde überhaupt eine Forde­rung gegen den Eigen­tümer des Grund­stücks hat. Die Gerichte prüfen auch nicht, ob eine Siche­rungs­zweck-Erklä­rung vorliegt und welchen Inhalt sie hat. Der Eigen­tümer wir vielmehr darauf verwiesen, dass er eine Vollstre­ckungs­ab­wehr­klage führen könne. diese ist sehr teuer und dauert meist länger als Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fahren. Diese höchst unbefrie­di­gende Situa­tion ist jeden­falls dann rechts­widrig, wenn die Eigen­tümer Verbrau­cher sind. Das hat der Europäi­sche Gerichtshof so entschieden. die unteren deutsche Gerichte scheren sich darum aber nicht; man muss sich als Verbrau­cher im Zweifel durch klagen bis zum Bundes­ge­richtshof. Derzeit läuft ein solches Verfahren, auf das man sich auch berufen kann jedoch erst in der Instanz eines Oberlandesgerichts.

 

 

Grundbuch Abteilung I

 

In Abtei­lung 1 des Grund­buchs ist das Grund­stück mit Bezeich­nung der Lage in der Stadt oder Gemeinde, Lagebuch-Nummer, Flurstück-Nummer, völlig unbedeu­tender Flurbe­zeich­nung (z.B. „Gewann Hirschaue“), Größe und Art des Grund­stücks bezeichnet. Das gilt als generell als „wahr“, auch wenn es ersicht­lich falsch ist, weil z.B. bei Art des Grund­stücks „Fabrik­grund­stück“ steht, sich dort aber längst keine Fabrik mehr befindet, weil sie abgerissen wurde. Auch der Eintrag „Bauplatz“ bedeutet keines­wegs, dass Sie auf dem Grund­stück jemals bauen dürfen. Bereits an der Stelle zeigt sich, wie antiquiert und rückständig das Grund­buch, wie untaug­lich die gesetz­liche Wahrheits­ver­mu­tung ist. 

Werden auf einem Grund­stück ehema­lige Mieten in Eigen­tums­woh­nungen umgewan­delt, so wird statt des ehema­ligen Grund­buchs für das Mehrfa­mi­li­en­haus für jede dieser Wohnungen ein neues, eigenes Grund­buch angelegt. Grund­lage ist die sogenannte Teilungs­er­klä­rung, die einen schrift­li­chen und einen zeich­ne­ri­schen Teil hat. Beide Teile wurden von einem Notar beurkundet und dem Grund­buchamt einge­reicht. Weder der Notar noch das Grund­buchamt prüfen, ob die Wohnungen überhaupt schon gebaut sind bzw. noch so bestehen, wie dies im zeich­ne­ri­schen Teil einge­tragen ist. Es prüft keiner die Wohnflä­chen, nach denen gemäß schrift­li­chem Teil die Auftei­lung der gemein­samen Kosten erfolgt. Es prüft keiner, ob der ehemals als Trocken­spei­cher geplante Raum unter dem Dach nicht zwischen­zeit­lich zu einem schicken Loft umgebaut wurde. Es prüft keiner, wie der Keller oder der Garten gestaltet und genutzt wird. Jeder an einem Grund­stück Berech­tigte, seien es die Eigen­tümer, seien es Gläubiger kann sich aller­dings darauf berufen, dass der Zustand herge­stellt wird, der in der Teilungs­er­klä­rung einge­tragen ist. 

Außer der Bezeich­nung des Grund­stücks dem sind in der ersten Abtei­lung des Grund­buchs die Eigen­tümer einge­tragen. Es ist sehr wichtig, auf eine penibel genaue Bezeich­nung der Eigen­tümer und bei Gesell­schaften deren Sitz und Zusam­men­set­zung hinzu­wirken. Dies auch vor dem Hinter­grund, dass die einge­tra­genen Personen nicht nur Rechte haben, sondern unter Umständen für Verbind­lich­keiten haften, von denen sie vorher nichts wussten.

 

 

Wer kann Eigentümer sein?

 

Eigen­tümer kann jede natür­liche Person sein; auch ein neuge­bo­renes Kind kann Eigen­tümer eines Grund­stücks oder eines Mitei­gen­tums­an­teils sein, weil es z.B. anläss­lich seiner Geburt vom Opa einen Bauplatz geschenkt bekam oder es schon vor seiner Geburt als Erbe feststand. Eigen­tümer können auch mehrere natür­liche oder juris­ti­sche Personen sein, die das Grund­stück bzw. die Eigen­tums­woh­nung nicht als Gesell­schaft (GbR) besitzen, sondern Mitei­gen­tums­an­teile bzw. Bruch­teils­ei­gentum halten. Eigen­tümer kann auch jede in- oder auslän­di­sche Gesell­schaft sein.  Dabei kann es sich auch um eine juris­ti­sche Person (z.B. Limited, GmbH, SE, REIT) handeln, oder um eine Perso­nen­ge­sell­schaft (z.B. GbR, OHG, KG). Auch eine Erben­ge­mein­schaft kann als Eigen­tümer einge­tragen werden. 

Erben­ge­mein­schaften und Perso­nen­ge­sell­schaften sowie Mitei­gen­tums­ge­mein­schaften müssen sich entweder absolut einig sein, oder über eine notariell beurkun­dete Vollmacht ihre Handlungs­fä­hig­keit herstellen. Probleme entstehen ansonsten unter anderem bei Verkauf, wenn einer keine Zeit oder Lust hat, beim Verkauf der Immobilie mitzu­wirken. Es gibt Fälle, da musste der notari­elle Kaufver­trag rückab­ge­wi­ckelt werden, weil am Ende eine Zustim­mung aus welchem Grund auch immer nicht erteilt wurde. 

Mit dem Eigentum an dem Grund­stück ist immer auch das Eigentum an allem verbunden, was fest mit dem Grund­stück verbunden ist. Das gilt nicht nur für das darauf stehende Gebäude, sondern auch für die darin befind­li­chen festen Einbauten bis hin zur Einbau­küche. Auch die Bäume und übrigen Pflanzen im Boden, die Außen­an­lagen einschließ­lich Zaun sind mit dem Eigentum am Grund­stück verbunden. Aus dem Eigentum ergeben sich dann auch entspre­chende Verpflich­tungen z.B. zur Abwehr von Schäden durch herab­fal­lende Äste etc.

 

 

Grundstück vermieten

 

Nur der oder die Eigen­tümer können ein Grund­stück vermieten. Steuer­lich werden die Einkünfte dem Eigen­tümer zugerechnet. Handelt es sich dabei um mehrere natür­liche oder juris­ti­sche Personen, so werden die Einkünfte in einer eigens dafür abzuge­benden Steuer­erklä­rung einheit­lich für alle Eigen­tümer ermit­telt, jedem aber entspre­chend seiner Betei­li­gung ein Anteil zugewiesen, der in die persön­li­chen Steuer­klä­rung eingeht. Keiner haftet für die Steuern des anderen, auch nicht wenn es sich um Ehegatten handelt. Wird das Grund­stück umsatz­steu­er­pflichtig vermietet oder verpachtet, dann ist hingegen die Gemein­schaft der Eigen­tümer umsatz­steu­er­li­cher Unter­nehmer und somit Schuldner der Umsatz­steuer. Hinsicht­lich der Umsatz­steuer haftet jeder Mitei­gen­tümer persön­lich für den vollen Steuerbetrag. 

Das Eigentum am Grund­stück und am Gebäude fällt nur dann ausein­ander, wenn ein Erbbau­recht begründet ist oder inner­halb eines Gebäudes Wohnungs­ei­gentum oder Teilei­gentum begründet ist.

 

 

Grundbuch Abteilung II

 

In dieser Abtei­lung wird beim Kauf einer Immobilie die Auflas­sungs­vor­mer­kung einge­tragen. Sie bleibt so lange bestehen, bis alle Voraus­set­zungen für die Übertra­gung des Eigen­tums erfüllt sind und der Notar oder der bishe­rige Eigen­tümer dem Grund­buchamt die Freigabe zur Umschrei­bung des Eigen­tums erteilt hat. Damit hat die Auflas­sungs­vor­mer­kung die Funktion eines Siche­rungs­mit­tels, damit einer­seits der Eigen­tümer das Grund­stück nicht nochmal verkaufen kann, er aber anderer­seits nicht sein Eigentum verliert, bevor ihm der Kaufpreis sicher ist. Der in der Auflas­sungs­vor­mer­kung aufge­führte Berech­tigte, d.h. der künftige Eigen­tümer kann von sich aus die Umschrei­bung verlangen, wenn er nachweist, dass er seine Verpflich­tungen vollständig erbracht hat. Das ist unter anderem wichtig beim Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung von einem Bauträger, an den bereits Zahlungen geleistet wurden. Die Auflas­sungs­vor­mer­kung ist auch sicher im Fall der Insol­venz des bishe­rigen Eigen­tü­mers bzw. Bauträ­gers. Die Eintra­gung kostet zwar zusätz­liche Gebühren, es sollte jedoch nicht darauf verzichtet werden.

 

 

Baulastenverzeichnis

 

In der zweiten Abtei­lung des Grund­buchs werden außerdem die meisten, aber nicht alle dingli­chen Belas­tungen des Grund­stücks oder eines Mitei­gen­tums­an­teils einge­tragen. Nicht eintragen, aber für die Bebauung und Nutzung wichtige Baulasten zugunsten von Nachbar­grund­stü­cken sind nicht hier, sondern in einem geson­derten Baulas­ten­ver­zeichnis einge­tragen. Jeden­falls ist das in den meisten Bundes­län­dern so. In Bayern werden die Baulasten ebenfalls in Abtei­lung II des Grund­buchs einge­tragen. Branden­burg hatte zeitweise eine ähnliche Regelung, die sich in Altfällen immer noch in den Grund­bü­chern nieder­schlägt. Das in den übrigen Bundes­län­dern geführte Verzeichnis der Baulasten enthält die öffent­lich-recht­li­chen Verpflich­tungen zur Duldung oder Unter­las­sung bestimmter Handlungen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers. Zum Beispiel kann ein Grund­stück über eine Baulast damit belastet sein, dass der Eigen­tümer die Überfahrt zu einem anderen Grund­stück dulden muss, Abstands­flä­chen zum Nachbarn einge­halten werden müssen oder umgekehrt eine Befreiung erteilt wurde. Geh- Wegerechte, Leitungs­rechte können aber auch in Abtei­lung II des Grund­buchs einge­tragen werden.

 

 

Wohnrecht — Nießbrauchsrecht — Vorkaufsrecht

 

In dieser Abtei­lung stehen auch Wohnrechte, Nießbrauchs- und Vorkaufs­rechte. Wer ein Grund­stück erwirbt, das in Abtei­lung II des Grund­buchs Eintra­gungen enthält, übernimmt diese Belas­tungen vom Vorei­gen­tümer. Diese Belas­tungen kann der Eigen­tümer löschen lassen, wenn die Verpflich­tung erloschen ist, weil der Berech­tigte nicht mehr lebt oder in der notwen­digen Form, meist in notari­eller Urkunde erklärt hat, dass er sein Recht nicht mehr ausübt. Vorsicht ist geboten, wenn der Berech­tigte z.B. an einem Nießbrauchs­recht der Löschung zustimmt, dafür aber nichts erhält. Dann liegt eine steuer­pflich­tige Schen­kung des (neuen) Eigen­tü­mers an den Berech­tigten vor. Wenn dieser die Schen­kungsteuer nicht zahlen kann, dann schuldet der Schenker und somit der Eigen­tümer die Steuer.

 

 

Erbbaurecht

 

In Abtei­lung II werden auch die Verpflich­tungen aus einem Erbbau­recht einge­tragen. Diese können ausschließ­lich zur ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann nach jewei­ligem Landes­recht nur ausnahms­weise geändert werden, wenn die dann vorge­henden Rechte den Bestand des Erbbau­rechtes nicht gefährden.

Für das Erbbau­recht wird auf Seiten des Berech­tigten ein zweites Grund­buch angelegt. Es handelt sich dann um ein grund­stücks­glei­ches Recht, das dort im Bestands­ver­zeichnis in Abtei­lung I einge­tragen wird. In Abtei­lung I wird dann nicht der Eigen­tümer, sondern der Erbbau­be­rech­tigte benannt. In Abtei­lung II dieses Grund­buchs werden der Erbbau­zins und sonstige Rechte und Belas­tungen mit Ausnahme der Grund­pfand­rechte einge­tragen. Das Erbbau­recht kann wie ein Grund­stück auch in Abtei­lung III mit Grund­pfand­rechten belastet werden.

 

 

Grundbuch Abteilung III

 

In dieser Abtei­lung sind Hypotheken Grund­schulden und Renten­schulden einge­tragen. Das ist nicht zu verwech­seln mit Darlehen, denn diese werden im Grund­buch nirgendwo einge­tragen. Während eine einge­tra­gene Hypothek streng vom Bestehen der Kredite abhängig ist, die durch die Hypothek besichert sind, gilt dies bei der Grund­schuld nicht.

Trotzdem bleibt die Hypothek auch nach vollstän­diger Tilgung der Kredite im Grund­buch  einge­tragen. Sie wandelt sich aber in eine verdeckte Eigen­tü­mer­grund­schuld. Durch die Ertei­lung einer Löschungs­be­wil­li­gung kann der Eigen­tümer diese in eine offene Eigen­tü­mer­grund­schuld umzuwan­deln. In Deutsch­land werden Hypotheken eher selten einge­tragen, die Banken bevor­zugen Grundschulden.

 

 

Grundschuld

 

Auch die Grund­schuld ist eine Belas­tung, die basie­rend auf einer notariell beurkun­deten Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde in Abtei­lung III im Grund­buch einge­tragen wird. Anders als die Hypothek ist die Grund­schuld aber nicht vom Bestehen einer Verbind­lich­keit bzw. eines Darle­hens abhängig. Deshalb kann aus einer Grund­schuld auch dann vollstreckt und die Zwangs­ver­stei­ge­rung betrieben werden, wenn der Eigen­tümer dem Inhaber der Grund­schuld gar nichts schuldet oder zwar ein Schuld­ver­hältnis besteht, die Grund­schuld aber nicht als Sicher­heit für diese Forde­rung verwendet werden darf.

Die Grund­schuld wird mit einem bestimmten Betrag einge­tragen, der meist dem Ursprungs­dar­lehen entspricht. Zudem wird die Grund­schuld erwei­tert durch „Einma­lige Kosten“ und „jährli­chen Zinsen“ in Höhe von 10, oft sogar 15%. und mehr. Das bedeutet nicht, dass für den Kredit derart hohe Zinsen zu zahlen sind. Es bedeutet aber, dass sich die Grund­schuld schon am 1. Tag um die „einma­ligen Kosten“ und zudem um die Zinsen erhöht. Wenn eine Grund­schuld über 100.000 Euro zuzüg­lich einma­liger Kosten in Höhe von 10.000 Euro und 15% Zinsen p.a. lautet, dann besteht nach vier Jahren die Grund­schuld in Höhe von 170.000 Euro.

 

 

Unterwerfungsklausel

 

Die Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde wird meist ergänzt um eine Unter­wer­fungs­klausel. Dabei ist zu unter­scheiden zwischen der dingli­chen und der persön­li­chen Unter­wer­fung unter die Zwangs­voll­stre­ckung. Meist wird beides „verein­bart“ sprich dem Eigen­tümer zur notari­ellen Beurkun­dung vorgelegt.

 

  1. Die dingliche Zwangsvollstreckung
    diese wirkt gegen den jewei­ligen Eigen­tümer des Grundstücks 
    und bezieht sich auf das Grund­stück und auf dessen Zubehör.
  2. Die persön­liche Zwangsvollstreckung
    Diese wirkt persön­lich gegen den oder die in der Urkunde genannten Schuldner, die keines­wegs identisch sein müssen mit dem Kredit­nehmer und auch nicht identisch sein müssen mit dem Eigen­tümer. Die Unter­wer­fung unter die persön­liche Zwangs­voll­stre­ckung bezieht sich auf das gesamte Vermögen.

 

Damit kann nicht aus dem Grund­buch heraus, aber aus der notari­ellen Urkunde sofort vollstreckt werden. Es muss nicht etwa festge­stellt werden, dass der Eigen­tümer dem Inhaber der Grund­schuld­ur­kunde überhaupt etwas schuldet und falls ja, ob diese Forde­rung fällig ist. Die einzige Möglich­keit sich zu wehren, besteht in der Vollstre­ckungs­ab­wehr­klage. Wegen der hohen Gegen­stands­werte sind die Anwalts- und Gerichts­kosten aber so hoch, dass viele sich die Abwehr­klage gar nicht leisten können. Ohnehin muss man erst einmal einen Anwalt finden, der sich in diesem Rechts­ge­biet auskennt. Bis die Vollstre­ckungs­ab­wehr­klage geführt ist, dürfte die Zwangs­voll­stre­ckung aber längst gelaufen sein. Die deutschen Gerichte helfen einem da gar nicht, obwohl der europäi­sche Gerichtshof ein sehr eindeu­tiges Urteil gespro­chen hat. Dazu später mehr.

 

 

Sicherungsvertrag – Sicherungszweckerklärung

 

Damit eine Grund­schuld recht­mäßig als Sicher­heit für einen Kredit gilt, bedarf es eines separaten Siche­rungs­ver­trages, auch bekannt als Siche­rungs­zwe­ck­er­klä­rung, bzw. „Zweck­be­stim­mungs­er­klä­rung“. Diese wird nicht notariell beurkundet und auch nicht im Grund­buch einge­tragen. Sie ist aber absolut wichtig und muss unbedingt sicher aufbe­wahrt werden. Denn ausschließ­lich in dieser Erklä­rung, die eigent­lich ein Siche­rungs­ver­trag ist, wird geregelt, durch welche Grund­schuld und in welcher Rangfolge diese als Sicher­heit für welche konkrete Forde­rung bestimmt ist. Die Siche­rungs­zwe­ck­er­klä­rung hilft jedoch per se nicht zur Abwehr der Zwangs­voll­stre­ckung. Denn die Gerichte prüfen bei der Anord­nung der Zwangs­voll­stre­ckung nicht, ob überhaupt eine Forde­rung besteht; folglich kümmern sie sich auch nicht um die Frage, ob die Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde, aus der vollstreckt wird,  zur Siche­rung einer Forde­rung bestellt wurde.

 

Der Glaube, dass diese Siche­rungs­grund­schuld ausschließ­lich für Verbind­lich­keiten aus dem geschlos­senen Darle­hens­ver­trag haftet stimmt nur dann, wenn es sich um eine „enge Siche­rungs­ab­rede handelt. Ist hingegen im Text enthalten, dass die Grund­schuld für alle gegen­wär­tigen und künftigen Verbind­lich­keiten des Schuld­ners gegen­über dem Inhaber der Grund­schuld (der nicht identisch sein muss mit dem Kredit­geber) haftet, dann spricht man von einer weiten Siche­rungs­ab­rede. 

 

 

Ausnahme

 

Der Bundes­ge­richtshof (BGH) erklärte die  Klausel, dass die Grund­schuld für alle bestehenden und künftigen Ansprüche gegen den Darle­hens­nehmer haftet für „überra­schend“ und deshalb  unwirksam, sofern der dritte Siche­rungs­geber, welcher nicht Darle­hens­nehmer war, mit später begrün­deten Verbind­lich­keiten nicht rechnen musste. 

Zu ein und derselben Grund­schuld können mehrere Siche­rungs­zwe­ck­er­klä­rungen verein­bart werden. Dann gilt nach Recht­spre­chung des BGH immer die neueste. Die alten verfallen und leben auch nicht wieder auf, wenn die letzte Verein­ba­rung gegen­standslos geworden ist. Der Wegfall einer Siche­rungs­zwe­ck­er­klä­rung (SE) führt jedoch nicht dazu, dass die Grund­schuld gelöscht wird. Der Eigen­tümer hat aber bei fehlender SE einen Anspruch auf Zustim­mung zur Löschung oder zur Umschrei­bung auf ihn selbst oder auf einen anderen. 

Jetzt Kontakt aufnehmen

Ganz gleich, ob Sie eine Frage haben oder sich umfas­send beraten lassen möchten, wir von artax stehen Ihnen jeder­zeit sehr gern zur Verfügung.




    Jürgen Bächle

    Jürgen Bächle

    ist seit 1989 als selbständiger Steuer­be­rater und Experte im inter­na­tio­nalen Steuer­recht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuer­be­ra­ter­ver­bandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

    Unverbindliche Anfrage senden

    Jetzt kontaktieren
    artax