Kauf und Finanzierung von einem Grundstück

 

Dieser Beitrag hat zum Ziel, den Inhalt des Grund­buchs, den Zusam­men­hang von Darlehen und Sicher­heiten verständ­lich zu erklären. Die Abwehr der Vollstre­ckung in Grund­stücke behan­deln wir in einem geson­derten Beitrag.

 

 

Grundbuch beim Kauf eines Grundstücks

 

Es gibt in Deutsch­land zwei öffent­liche Bücher, deren Inhalt von Gesetzes wegen als wahr gilt: das Handels­re­gister und das Grund­buch. Während sich die Betrof­fenen über den Inhalt eines Handels­re­gis­ter­aus­zuges einiger­maßen leicht Klarheit verschaffen können, ist der Regelungs­in­halt des Grund­buchs selbst den Notaren weithin unbekannt. Wirkliche Beratung und Beleh­rung erfolgt bei Grund­stücks­käufen und Grund­schuld­be­stel­lungen so gut wie nie. Makler kennen vor allem ihren Honorar­an­spruch und wie sie diesen beim Notar sichern. Notare können oft schneller vorlesen, als einer zuhören, geschweige denn etwas verstehen kann. Das sei an einem täglich tausend­fach wider­keh­renden Ritual verdeutlicht:

 

Ein ganz normaler Fall:

Ein jüngeres Paar erscheint in Beglei­tung des Maklers und des Verkäu­fers einer Eigen­tums­woh­nung beim Notar. Zuvor waren sie noch bei der Bank, haben einen Kredit­ver­trag unter­schrieben und die Grund­schuld­be­stel­lungs­ur­kunde mitbe­kommen. Denn das Geld für die Wohnung bekommen sie nur gegen Eintra­gung einer Grund­schuld im Grund­buch. Es ist jedem klar was geschehen soll: die beiden haben sich zum Kauf der Wohnung entschlossen, ob zur Eigen­nut­zung oder zur Vermie­tung sei dahin­ge­stellt. Sie haben sich jeden­falls auch insoweit zur Errei­chung eines gemein­samen Zwecks zusammengetan.

 

 

Grundstücks GbR versus Miteigentumsanteile

 

Nach § 705 BGB bilden sie eine Gesell­schaft bürger­li­chen Rechts (GbR). Eines schrift­li­chen Vertrages dazu bedarf es nicht. Die beiden hätten aller­dings die Möglich­keit, die im Gesetz für die GbR geregelten Rechts­folgen durch Vertrag anders­lau­tend zu bestimmen. Sie könnten z.B. regeln, wer die Geschäfte führt, wenn einer nicht mehr dazu in der Lage ist. Sie könnten Regelungen verein­baren, was geschehen soll falls einer in Insol­venz fällt oder zum Pflege­fall wird. Sie könnten regeln wie die Gesell­schaft notfalls beendet und ausein­an­der­ge­setzt wird. Sie könnten auch bestimmen, dass die GbR als Eigen­tü­merin der Immobilie ihnen beiden ein persön­li­ches lebzeit­li­ches Wohnrecht einräumt und vieles mehr. Einen solchen Vertrag würden sie auch schließen.

 

 

Todesfall

 

Denn es wäre ihnen wichtig, dass solange sie noch kinderlos sind, auch im Falle des Todes eines von ihnen beiden nicht dessen Verwandt­schaft den Grund­stücks­an­teil erbt, sondern dieser beim Partner bleibt. Es wäre ihnen wichtig, dass wenn Kinder da sind und ein Partner stirbt, der andere auch die minder­jäh­rigen Kinder gegen­über der Bank vertreten kann und nicht etwa dem überle­genden Eltern­teil für jedes Kind separat bis zu dessen Volljäh­rig­keit ein vom Gericht bestellter amtli­cher Betreuer an die Seite gestellt wird und dieser alljähr­lich dem Gericht einen Bericht erstatten muss. Es wäre ihnen wichtig, dass im Fall, dass einer durch Unfall, Krank­heit, Arbeits­lo­sig­keit oder einfach nur durch Pech in Insol­venz fällt, in das Grund­stück vollstreckt wird, ohne dass der andere sich wehren kann. Sie würden auch regeln, was im Falle einer Schei­dung passiert, damit sie nicht in einem Rosen­krieg enden, sondern eine gütliche Regelung finden. 

Das hätten sie im Vorfeld des Notar­ter­mins mit dem Makler, einem Rechts­an­walt oder ihrem Steuer­be­rater und auch mit dem Notar bespro­chen. Der Notar würde sie im Termin darüber aufklären, dass sie entweder gemeinsam als GbR kaufen, oder aber jeder für sich allein einen Mitei­gen­tums­an­teil erwerben kann mit den unver­än­der­baren gegen­tei­ligen Folgen dessen, was sie in ihrem GbR-Vertrag hätten regeln können. Das hätte keinen Cent mehr gekostet. Bei Mitei­gen­tums­an­teilen lassen sich solche Regelungen abgesehen von einem Testa­ment generell nicht treffen. Aber es kommt wie fast immer. Die beiden werden nicht gefragt und verlassen das Zimmer des Notars nicht als Grund­stücks-GbR, sondern als Miteigentumsgemeinschaft.

 

 

Grundbuchauszug

 

Das Ergebnis könnten Sie einige Tage später lesen, als ihnen der Grund­buch­auszug zugestellt wird. Aber wer versteht schon einen Grund­buch­auszug. Selbst im Internet wird seiten­weise nur erklärt, wie man einen solchen bekommt, nicht aber was darin­steht, wie man ihn lesen und verstehen kann. Dabei hat so ein Auszug nur drei Abtei­lungen, die aber haben es in sich. Die drei Abtei­lungen haben eine Rangfolge, was in Abtei­lung I steht, hat höheren Rang als das was in Abtei­lung II steht, diese Eintra­gungen wiederum haben Vorrang vor den Belas­tungen in Abtei­lung III. Inner­halb der Abtei­lungen II und III gelten ebenfalls Rangfolgen, die schon bei der Finan­zie­rung, aber auch beim Verkauf und in der Zwangs­voll­stre­ckung Ihre Wirkung entfalten.

 

 

Grundstücksfinanzierung, Vertragsgegenstand

 

Ein Vertrag kommt zustande durch zwei überein­stim­mende Willens­er­klä­rungen. Das gilt auch beim Abschluss von Darle­hens­ver­trägen. Bei der Ausle­gung einer Willens­er­klä­rung ist der wirkliche Wille zu erfor­schen und nicht an dem buchstäb­li­chen Sinne des Ausdrucks zu haften. Das ergibt sich aus § 133 BGB. Maßgeb­lich ist allein der Wille des Erklä­renden, vorlie­gend des Kredit­neh­mers. Wer ein Gebäude erwirbt oder eine Umschul­dung vornimmt, den inter­es­siert die Finan­zie­rung als Ganzes und nicht nur seine einzelnen Bausteine. Sehr oft werden aber struk­tu­rierte Finan­zie­rungen angeboten, die sich aus Förder­dar­lehen der KfW, Bauspar­dar­lehen kombi­niert mit dem Abschluss von Bauspar­ver­trägen, Annui­täten- oder Tilgungs­dar­lehen und Policen­dar­lehen in Kombi­na­tion mit dem Abschluss von Lebens­ver­si­che­rungen zusam­men­setzen. Es stellt sich dann die Frage ob jeder Vertrag für sich zu betrachten ist und somit auch einzelne Verträge gekün­digt werden können, oder ob nicht die ursprüng­liche Willens­er­klä­rung beim Abschluss der Verträge so auszu­legen ist, das Gegen­stand der Geschäfts­be­zie­hung die Finan­zie­rung insge­samt ist.

 

 

Haftungsverbund

 

Davon dürfte jeden­falls dann auszu­gehen sein, wenn die Absiche­rung der Kredite im Grund­buch und in der siche­rungs­zweck Erklä­rung so formu­liert ist, dass über mehrere oder sogar alle Kredite hinweg ein Haftungs­ver­bund besteht. Kommt es darüber zum Streit, weil zum Beispiel die Bank ein Darlehen kündigt, andere Verträge aber fortbe­stehen, so hat das Gericht unter Berück­sich­ti­gung des gesamten Inhalts der Verhand­lungen und des Ergeb­nisses einer etwaigen Beweis­auf­nahme nach freier Überzeu­gung zu entscheiden, ob eine tatsäch­liche Behaup­tung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Das Gericht hätte somit auf die Einheit­lich­keit des Vertrags­werkes abzustellen. Deshalb kommt es wie eingangs darge­legt darauf an, alle im Vorfeld der Verträge geführten Gespräche und die Story zu dokumentieren.

Kommt der Kredit­nehmer mit Leistungen aus einem Vertrag in Verzug, kann dies allein noch nicht zur Kündi­gung des Vertrages führen. Denn für Immobi­li­en­kre­dite gelten nach deutschen Recht Beson­der­heiten. So muss der Kredit­geber im Vorfeld des Vertrags­ab­schlusses eine Beratung durch­führen und diese proto­kol­lieren. Die Bank kann den Kredit­ver­trag kündigen, wenn der Kredit­nehmer mit zwei Raten­zah­lungen im Verzug ist und der Rückstand bei einer Vertrags­lauf­zeit bis zu drei Jahren mit mindes­tens 10 Prozent oder bei einer Vertrags­lauf­zeit von mehr als drei Jahren mit mindes­tens 5 Prozent des Nennbe­trags des Darle­hens ausmacht. Der Kündi­gung muss eine schrift­liche Mahnung vorweg­gehen. Es ist aber schon die Frage, ob sich die zwei Raten bzw. der prozen­tuale Rückstand auf einzelne Verträge beziehen oder auf die Gesamtfinanzierung.

 

 

Verbraucher oder Unternehmer?

 

Verbrau­cher werden in der Rechts­ord­nung beson­ders geschützt. Leider hat die deutsche Regie­rung die zwingenden Vorgaben der EU aus deren verbind­li­chen Richt­linie 2011/83/EU über die Rechte der Verbrau­cher nur zum Teil umgesetzt. Als in Deutsch­land lebender Verbrau­cher können Sie sich aber nicht nur auf das BGB, sondern auch auf die Richt­linie berufen und vor allem auf die Recht­spre­chung des Europäi­schen Gerichts­hofs (EUGH). An der Stelle schützt der EUGH die Verbrau­cher wesent­lich besser, als die deutsche Rechts­ord­nung dies tut. 

 

Sie sollten deshalb wissen, dass die Beurtei­lung unter­schied­lich ausfällt je nachdem, ob Sie in Bezug auf die Immobi­li­en­fi­nan­zie­rung als Verbrau­cher gelten oder als Unter­nehmer. Auch dann, wenn Sie eine Immobilie haben, bei der Sie allein oder zusammen mit anderen als Eigen­tümer einge­tragen sind und Sie die Immobilie für Ihr Unternehmen nutzen, sind Sie in Bezug auf die Immobi­li­en­fi­nan­zie­rung in aller Regel Verbrau­cher. Das gilt selbst dann, wenn Sie die Immobilie in der Steuer­bi­lanz ganz oder teilweise bilan­ziert haben.

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    Jürgen Bächle

    Jürgen Bächle

    ist seit 1989 als selbständiger Steuer­be­rater und Experte im inter­na­tio­nalen Steuer­recht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuer­be­ra­ter­ver­bandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

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