Grundsätzlich kommt es beim Abschluss von Verträgen immer darauf an, die eigene Position sicher zu gestalten, um nicht in nachlaufende Probleme zu geraten. Daher sollte der Vertrag nicht von denen entworfen werden, die auf eine dauerhafte und gute Geschäftsbeziehung mit dem Käufer setzen. Denn deren Interessen müssen nicht identisch mit ihren Interessen sein. Zudem wird die Geschäftsbeziehung mit Ihnen anders als die mit den Käufern in Spanien nicht auf Dauer angelegt sein. Somit gilt die klare Devise: Das Heft in der Hand behalten. Das kostet zwar etwas, aber das sollte es auch wert sein.
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien fallen Steuern an. Diese sind unterschiedlich je nachdem, ob Sie in Spanien als ansässig gelten oder nicht. Diese Unterscheidung ist zwar rechtswidrig im Sinne der EU-Grundrechte, aber darum kann man sich an geeigneter Stelle gesondert kümmern. In Spanien ansässige Personen deklarieren die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen Steuererklärung (IRPF) und zahlen die festgesetzte Steuer im Rahmen der Veranlagung. Nicht ansässige Personen müssen es hinnehmen, dass vom Verkaufspreis 3% als Sicherheit für die Steuern einbehalten werden. Auch nicht in Spanen ansässige müssen eine Steuererklärung abgeben, jedoch nur für den Immobiliengewinn. Die Steuer kann höher oder niedriger ausfallen. Ein Mehrbetrag ist innerhalb von vier Monaten nach der endgültigen Steuerfestsetzung zu zahlen.
Steuerpflichtig ist die Differenz aus Verkaufserlös und Kosten des Erwerbs. Verkaufserlös ist der Wert laut notarieller Urkunde oder der Wert, der von der Gemeinde aus dem Katasterwert ermittelt wird. Damit will man Missbrauch vermeiden. Abgezogen werden Maklerkosten und andere direkt mit dem Verkauf zusammenhängende Kosten und Steuern.
Die dem Verkaufserlös gegenüber stehenden Erwerbskosten ergeben sich aus der Kaufurkunde oder im Falle von Schenkungen und Erbschaften aus dem von der Gemeinde aus dem Katasterwert ermittelten Wert. Sollte man, wie früher leider oft geschehen, einen Teil des Kaufpreises nicht beurkundet haben, zahlt man demnach die Steuer des damaligen Verkäufers gleich noch mit.
Den Erwerbskosten können den Wert erhöhende Investitionen hinzugerechnet werden. Damit sind gemeint die Kosten für Anbauten, ein Schwimmbad oder auch grundlegende Umbauten, die zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer führen. Nicht hinzugerechnet werden laufende Reparaturen oder Ersatzinvestitionen wie z.B. Ausgaben für eine neue Heizung, Reparatur des Daches, neue Fenster oder Schönheitsreparaturen.
Auch die Steuern beim Erwerb und Nebenkosten des Erwerbs mindern den Veräusserungsgewinn. Dazu zählen neben der Maklerprovision unter anderem die Mehrwertsteuer, oder die ggf. anteilige Erbschaftssteuer. Zinsen können nicht abgezogen werden.
Sofern die Immobilie vermietet wurde, kann vom Gewinn die tatsächlich steuerlich geltend gemachte Abschreibung, mindestens aber die gesetzlich festgelegte Mindestabschreibung für die Zeit der Vermietung abgezogen werden. Bei vermieteten Immobilien kann der steuerpflichtige Veräusserungsgewinn um bis zu 60% reduziert werden, sofern entsprechende Erklärungen abgegeben wurden.
Sofern die Immobilie als Hauptwohnsitz („vivienda habitual“) selbst genutzt war und der Verkäufer über 65 Jahre alt ist, bleibt der Gewinn steuerfrei. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer jünger ist und sich statt des verkauften Objekts innerhalb von zwei Jahren einen neuen Hauptwohnsitz zulegt („reinversión en vivienda habitual“). Aufgrund der EU-Grundfreiheiten darf sich der neue Wohnsitz auch in einem anderen Land der EU oder in der Schweiz befinden.
Sofern Sie die Immobilie schon vor dem 31. Dezember 1994 erworben hatten, gelten besondere Bestimmungen, weil bis zum Jahr 2006 die Gewinne anders bzw. teilweise gar nicht besteuert wurden. 2015 wurden die Möglichkeiten dann auf die ersten 400.000 Euro des Gewinns limitiert.
Damit sind nicht alle Aspekte des Steuerrechts behandelt, es muss im Einzelfall geprüft werden, ob und in welcher Höhe die Veräusserung zu Steuern führt.
