Recht und Steuern rund ums Grundstück

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GdbR o.a. GbR) als wirkungsvolles Mittel zur Sicherung des gemeinsamen Familienheims 

 

Der Grund­er­werb durch Ehegatten gehört zum absoluten Alltags­ge­schäft von deutschen Notaren und Banken. Man müsste deshalb davon ausgehen, dass bei diesem Standard­fall sowohl poten­zi­elle Erwerber als auch bereits einge­tra­gene Grund­ei­gen­tümer regel­mäßig umfas­send beraten worden sind. 

Trotz inzwi­schen jahre­langer und ständig wieder­holter Hinweise an die Notare und auch an Banken werden aber weiterhin immer wieder dieselben Fehler in Bezug auf die Struk­tu­rie­rung einer Erwer­ber­ge­mein­schaft begangen. Dies zeigt, dass das Problem­be­wusst­sein wie auch die Lösungs­ori­en­tie­rung bei den betref­fenden Mitar­bei­tern der Banken wie auch bei den Notaren  nicht vorhanden sind und deshalb poten­zi­elle Haftungs­fragen aus fehler­hafter Beratung sich geradezu aufdrängen. 

 

Der von den Beratern verdrängte gemeinsame Zweck 

 

Wenn zwei Menschen vor dem Notar erscheinen, um gemeinsam einen Bauplatz oder eine ETW zu kaufen, dann könnte der Notar auf die Idee kommen, dass die beiden tatsäch­lich gemeinsam ein Grund­stück halten und verwalten wollen. 

Ohne die Betref­fenden zu fragen, geschweige denn sie zu belehren, verpasst er ihnen aber etwas gänzlich anderes, nämlich Bruch­teil­ei­gentum. In aller Regel finden sich die beiden im Grund­buch wieder mit je ½ Mitei­gen­tums­an­teilen. Juris­tisch sind das aber zwei vonein­ander getrennte Eigen­tums­ein­heiten. Über jeden ME-Anteil kann nach § 747 BGB geson­dert verfügt werden, das ist nicht einmal durch Vertrag mit dingli­cher Wirkung beschränkbar. Siehe hierzu auch Palandt, Anm. 4 zu § 1008 BGB. 

Da man aber mit einem ideellen Anteil praktisch nichts anfangen, ihn vor allem nicht eigen­ständig nutzen kann, hat das Gesetz in §§ 1008–1011 BGB Regeln über das Mitei­gentum nach Bruch­teilen aufge­stellt. 

 

Die drohenden Gefahren aus dem Bruchteileigentum 

 

In jeden Anteil kann eigen­ständig vollstreckt werden. Das gilt z.B. nach § 84 InsO auch im Falle einer Insol­venz eines der Mitei­gen­tümer: 

§ 84 InsO, Ausein­an­der­set­zung einer Gesell­schaft oder Gemein­schaft 

(1) Besteht zwischen dem Schuldner und Dritten eine Gemein­schaft nach Bruch­teilen, eine andere Gemein­schaft oder eine Gesell­schaft ohne Rechts­per­sön­lich­keit, so erfolgt die Teilung oder sonstige Ausein­an­der­set­zung außer­halb des Insol­venz­ver­fah­rens. Aus dem dabei ermit­telten Anteil des Schuld­ners kann für Ansprüche aus dem Rechts­ver­hältnis abgeson­derte Befrie­di­gung verlangt werden. 

(2) Eine Verein­ba­rung, durch die bei einer Gemein­schaft nach Bruch­teilen das Recht, die Aufhe­bung der Gemein­schaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausge­schlossen oder eine Kündi­gungs­frist bestimmt worden ist, hat im Verfahren keine Wirkung. Gleiches gilt für eine Anord­nung dieses Inhalts, die ein Erblasser für die Gemein­schaft seiner Erben getroffen hat, und für eine entspre­chende Verein­ba­rung der Miterben.

Die Insol­venz mag als letzter Weg abgetan werden, aber dasselbe gilt auch bei anderen Gründen der Ausein­an­der­set­zung des Vermö­gens z.B. bei finan­zi­eller Notlage oder mensch­lich schwie­rigen Situa­tionen wie

  • Eltern mit minder­jäh­rigen Kindern
  • Arbeits­lo­sig­keit
  • Unfall
  • Krank­heit
  • Pflege­be­dürf­tig­keit
  • Schei­dung
  • Erbaus­ein­an­der­set­zung 

In all diesen Fällen kann der Inhaber auch eines noch so geringen Bruch­teils bzw. können seine Gläubiger die Verstei­ge­rung des gesamten Grund­be­sitzes eigen­ständig herbei­führen bzw. die übrigen Mitei­gen­tümer unter Verweis auf dieses Recht zur Leistung von was auch immer regel­recht erpressen. Und wird auch gerne so gehand­habt, wie wir aus Schei­dungs­fällen und aus Erbaus­ein­an­der­set­zungen wissen. Was soll eine enthei­ra­tete Frau auch schon mit dem ME-Anteil anfangen, das ihr Noch-Ehemann mit einer anderen nutzt? Was soll der Erbe eines 1/16-Anteils an einem ME-Anteil damit schon anfangen. Natür­lich wird ihm Geld lieber sein, je mehr je besser.  

Wenn man sich einig wird, ist das gut. Aber was kann die Oma machen, selber schwach auf den Beinen und nicht unbedingt mehr kredit­würdig, wenn ihr Mann ins Pflege­heim muss und die Pflege­kosten nicht aus seiner Rente oder anderem freien Vermögen bezahlt werden können? Der Mitei­gen­tums­an­teil des Ehemanns bildet dann das Vermögen, auf das zugegriffen wird. Wenn Oma diesen nicht käuflich erwerben kann und keine ander­wei­tige Einigung mit dem Pflege­heim erzielt wird, kommt es zur Teilungs­ver­stei­ge­rung. Sie bekommt zwar ihren Anteil am Verstei­ge­rungs­erlös, aber das auch schul­den­freie Haus ist weg. Die gesetz­liche Grund­lage dafür ist § 753 BGB, da die Teilung ideeller Anteile an einem Grund­stück von Natur aus ausge­schlossen ist: 

§ 753 BGB, Teilung durch Verkauf 

(1) Ist die Teilung in Natur ausge­schlossen, so erfolgt die Aufhe­bung der Gemein­schaft durch Verkauf des gemein­schaft­li­chen Gegen­stands nach den Vorschriften über den Pfand­ver­kauf, bei Grund­stü­cken durch Zwangs­ver­stei­ge­rung und durch Teilung des Erlöses. Ist die Veräu­ße­rung an einen Dritten unstatt­haft, so ist der Gegen­stand unter den Teilha­bern zu verstei­gern. 

Die Bankjus­ti­tiare wissen das natür­lich und haben Ihnen Standard-Kredit­ver­träge an die Hand gegeben, damit die Bank aus dieser für sie missli­chen Lage möglichst keinen Schaden erleidet. In den Kredit­ver­trägen werden Verein­ba­rungen getroffen, wonach die beiden getrennten Grund­stücks-Einheiten gemein­schaft­lich dinglich belastet werden und die beiden ME-Anteile an dem Grund­stück nicht nur dinglich gemeinsam haften, sondern die Erwerber der getrennten ME-Anteile auch persön­lich gemein­schaft­lich Kredit­nehmer werden und somit jeder für den Gesamt­kredit haftet. 

Nicht berück­sich­tigt in den Standard-Kredit­ver­trägen ist § 107 BGB i.V.m. § 1629 BGB. Hiernach können Eltern zwar ihre minder­jäh­rigen Kinder vertreten, die Vertre­tung bedarf jedoch bei solchen Verträgen, aus denen für die minder­jäh­rigen Kinder nicht nur Vorteile, sondern auch Verpflich­tungen ergeben der Geneh­mi­gung des Vormund­schafts­ge­richts bzw. des Ergän­zungs­pfle­gers. Dies wird immer dann relevant, wenn ein Mitei­gen­tums­an­teil an ein minder­jäh­riges Kind übergehen soll. Überdies wird die Haftung des minder­jäh­rigen Kindes nach § 1629a BGB gesetz­lich beschränkt. 

Dem Notar sind diese Frage­stel­lungen grund­sätz­lich auch bekannt. Er hat aber nur den Grund­buch­ein­trag im Kopf und nimmt in seinen Standard-Verträgen regel­mäßig die gemein­schaft­liche Haftung beider Erwerber für den Gesamt­kauf­preis auf. Wie das im Todes­fall mit minder­jäh­rigen Erben weiter­gehen soll, darum kümmert er sich in aller Regel nicht. Die genannten Formu­lie­rungen in dem Kauf- und Kredit­ver­trägen reichen somit bei weitem nicht aus, um einen Kunden in dessen Inter­essen zu beraten und zu schützen, und gleich­zeitig auch die Inter­essen der Bank zu wahren. 

Bank und Notar bräuchten die ohnehin unzurei­chenden Formu­lie­rungen nicht einmal in die Verträge hinein­schreiben, wenn schon klar wäre, dass eine Erwer­ber­gruppe als Einheit auftritt und gemeinsam ein Grund­stück erwirbt. Das wäre möglich und ist aus unserer Sicht in aller Regel auch die zutref­fende Lösung, denn es ist schließ­lich nicht verboten, gemeinsam ein Grund­stück zu kaufen. Die meisten Angespro­chenen meinen aus ihrem Gefühl heraus auch, dass sie gemeinsam Eigen­tümer einer Immobilie seien. Die Berater, und damit meine ich in erster Linie die damit befassten Immobi­li­en­be­rater, Rechts­an­wälte, Steuer­be­rater, Bankbe­rater wie auch die Notare, sie allesamt haben eine gesetz­liche Beratungs­pflicht. 

Wenn die Bank zum Thema Immobi­li­en­kauf berät, dann müsste sie ihre Kunden zumin­dest fragen, ob sie das Grund­stück in Mitei­gen­tums­an­teilen oder als Gemein­schaft, z.B. in einer Gesell­schaft bürger­li­chen Rechts erwerben möchten. Sie würden die Kunden die Unter­schiede erklären und ich habe die starke Vermu­tung, dass allen­falls ein verschwin­dend geringer Teil der Inter­es­sierten sich für den Erwerb in ME-Anteilen entscheiden würde. Kaum einer würde sich völlig unnötig dem ungehin­derten und nicht verhin­der­baren Zugriff von Mitei­gen­tü­mern / Erben und Dritter auf einen ME-Anteilen und damit einer denkbaren Teilungs­ver­stei­ge­rung aussetzen. Statt­dessen würde man geord­nete Verhält­nisse anstreben. 

 

Geordnete Verhältnisse über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts

 

Wenn zwei oder mehr Personen sich zur Errei­chung eines gemein­samen Zwecks zusam­men­schließen, dann begründen Sie damit auch ohne schrift­li­chen Vertrag eine Gesell­schaft bürger­li­chen Rechts nach § 705 BGB: 

§ 705 BGB                           

Durch den Gesell­schafts­ver­trag verpflichten sich die Gesell­schafter gegen­seitig, die Errei­chung eines gemein­samen Zweckes in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern, insbe­son­dere die verein­barten Beiträge zu leisten.

Die beiden Personen, die beim Berater und später vor dem Notar erscheinen, sind bereits eine GdbR, denn sie haben still­schwei­gend oder mündlich einen Vertrag dahin­ge­hend geschlossen, gemeinsam ein Grund­stück zu erwerben und dazu die verein­barten Beiträge zu leisten. Würde man den Zweck der Gesell­schaft nur auf den Erwerb richten, dann wäre die Gesell­schaft nach § 726 BGB mit dem Errei­chen des Zwecks beendet.  

Man kann aller­dings davon ausgehen, dass sich die Erwerber auch über die anschlie­ßende Nutzung des Grund­stücks verstän­digt haben, ansonsten sie nicht gemeinsam kaufen würden. Also ist die Gesell­schaft nicht beendet, sobald die Käufer Grund­buch einge­tragen sind. In so gut wie allen Fällen werden sie aber nicht als Eigen­tümer „A und B in Gesell­schaft bürger­li­chen Rechts“ einge­tragen, sondern zu je ½ Mitei­gen­tums­an­teil. Der BGH hat mit Beschluss vom 28. 4. 2011 – V ZB 194/10 entschieden, was für die Eintra­gung der GdbR als Grund­stücks­ei­gen­tümer erfor­der­lich ist, nachdem er bereits durch Urteil vom 29.11.2001 (BGH, II ZR 331/00)  die Rechts­fä­hig­keit der GdbR und damit auch ihre Fähig­keit, Eigen­tümer eines Grund­stücks zu werden, anerkannt hatte.

Trotz des tatsächlich gemeinsamen Zweckes geht das Grundbuch vor 

§ 891 BGB stellt die Eigen­tümer dann aller­dings vor das Problem, dass eine gesetz­liche Wahrheits­ver­mu­tung den tatsäch­li­chen Willen und den Gegeben­heiten entge­gen­steht: 

§ 891BGB, Gesetz­liche Vermu­tung

(1) Ist im Grund­buch für jemand ein Recht einge­tragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.

 Damit werden die Gesell­schafter der GdbR und nicht die Gesell­schaft als solche zu Eigen­tü­mern, obwohl sie das niemals wollten. Es handelt sich zwar um eine wider­leg­bare Vermu­tung, die zu einer (kosten­pflich­tigen) Grund­buch­be­rich­ti­gung führen könnte. Aller­dings hätte das nur Wirkung für die Zukunft, denn § 892 BGB ist zwingend für die Eigen­tümer. Sie haben sich so behan­deln zu lassen – und zu haften, als seien sie tatsäch­lich jeweils getrennt vonein­ander Eigen­tümer von Mitei­gen­tums­an­teilen: 

§ 892 BGB, Öffent­li­cher Glaube des Grund­buchs

(1) Zugunsten desje­nigen, welcher ein Recht an einem Grund­stück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechts­ge­schäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grund­buchs als richtig, es sei denn, dass ein Wider­spruch gegen die Richtig­keit einge­tragen oder die Unrich­tig­keit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berech­tigte in der Verfü­gung über ein im Grund­buch einge­tra­genes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschrän­kung dem Erwerber gegen­über nur wirksam, wenn sie aus dem Grund­buch ersicht­lich oder dem Erwerber bekannt ist. 

(2) Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintra­gung erfor­der­lich, so ist für die Kenntnis des Erwer­bers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintra­gung oder, wenn die nach § 873 erfor­der­liche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßge­bend.

Kommt es zu Eingriffen in die Eigen­tums­rechte, so können sich die Grund­stücks­ei­gen­tümer gegen Dritte nicht zur Wehr setzen. Eventu­elle Schaden­er­satz­an­sprüche z.B. gegen Berater und Notare aus fehler­hafter Beratung sind davon unbenommen denkbar, wenngleich uns bislang keine derar­tigen Fälle bekannt sind. Darum geht es jedoch nicht, sondern um die Frage, welchen Vorteil die GdbR hat, wenn doch ein Dritter im Zweifel statt den Mitei­gen­tums­an­teil ins Visier zu nehmen auf den Gesell­schafts­an­teil zugreift und durch einsei­tige Kündi­gung unmit­telbar zum selben Resultat kommen kann. 

 

Vorteile der Vertragsfreiheit 

 

Anders als bei einer Mitei­gen­tums­ge­mein­schaft, deren Rechts­be­zie­hungen unver­än­derbar im Gesetz geregelt sind, kann eine GdbR ihre Verhält­nisse durch Gesell­schafts­ver­trag selbst ordnen. Der Gesell­schafts­ver­trag in einer GdbR muss nicht schrift­lich gefasst sein, es empfiehlt sich jedoch zu Beweis­zwe­cken zumin­dest dann ein schrift­li­cher Vertrag,  wenn man von den gesetz­li­chen Regelungen der  §§ 705 ff. BGB abwei­chen möchte. Das ist ausdrück­lich erlaubt und macht  unbedingt Sinn. Mindes­tens folgende Punkte sollten einge­hend erörtert und ggfs. abwei­chend vom Gesetz in einem schrift­li­chen Gesell­schafts­ver­trag geregelt werden. 

  • Beiträge der Gesell­schafter § 706 BGB
    Somit werden disquo­tale Beiträge statt Zuord­nung des Vermö­gens nach Köpfen möglich und können nachver­folgt werden 
  • Haftung § 708
    im Außen­ver­hältnis ist die Haftung nicht beschränkbar,
    im Innen­ver­hältnis jedoch macht das Sinn
  • Geschäfts­füh­rung und Vertre­tung §§ 709–715 BGB
    Einzel­ge­schäfts­füh­rung bzw. gemein­same Geschäfts­füh­rung und Vertre­tung nur durch die Gründungs­ge­sell­schafter und damit nicht durch Erben oder hinzu­kom­mende Dritte ist besser zu bewirken und unter Kontrolle zu halten als die gesetz­lich vorge­se­hene Gesamt­ge­schäfts­füh­rung durch alle Gesell­schafter  gleich­zeitig. Verliert ein Mitge­sell­schafter seinen Anteil z.B. an ein Pflege­heim, so wird die Geschäfts­füh­rung durch den verblei­benden Ehegatten bzw. Mitge­sell­schafter alleine ausgeübt. Die GdbR bleibt handlungs­fähig. Zudem können Eltern minder­jäh­riger Kinder (die ev. als  Miterben hinzu­treten) die GdbR führen und vertreten und damit auch gegen­über der Bank als Vertreter der GdbR wirksam handeln, ohne dass es einer Ergän­zungs­pfleg­schaft und Zustim­mung durch das Vormund­schafts­ge­richt bedarf.
     
  • Kündi­gung und Abfin­dung § 723–725 BGB
    Die Kündi­gung und damit das Ende der GdbR und somit die Zerschla­gung mit anschlie­ßender Vertei­lung des Vermö­gens ist ein scharfes Schwert. Daher sollen Kündi­gungs­fristen möglichst lange, d.h. 15–20 Jahre verein­bart werden. Damit kann ein Anteil gepfändet werden, ohne dass sich an den internen Verhält­nissen etwas ändert und ohne dass der neue Inhaber der Anteile sofort zu Geld kommen kann. Die Berech­nung der zu einem späteren Zeitpunkt fälligen Abfin­dung soll nicht in einem Gutach­ter­streit enden, daher machen Regeln für die Berech­nung des Werts durchaus Sinn. Auch muss die Abfin­dung nicht in einem Betrag gezahlt werden, sondern kann die Fällig­keit in Raten, verzins­lich oder unver­zins­lich geregelt werden.
     
  • Auflö­sung durch Tod eines Gesell­schaf­ters § 727 BGB
    Das Gesetz sieht die Auflö­sung der GdbR und damit die Zerschla­gung des Vermö­gens vor, wenn einer der Gesell­schafter stirbt. Bei den hier angespro­chenen Grund­stücks­ge­sell­schaften empfiehlt sich meist eine Fortset­zungs­klausel.  

  

Gesellschaftsrecht kontra Testament oder Erbvertrag

 

Nach dem Grund­satz der Testier­frei­heit kann jeder über seinen Nachlass frei verfügen. So kann der überle­bende Ehegatte zum Allein­erben einge­setzt werden. Gehört zum Erbe ein Anteil an einer Gesell­schaft, kann es aber zu Konflikten kommen, wenn im Gesell­schafts­ver­trag geregelt ist, dass beim Tod eines Gesell­schaf­ters die Gesell­schaft unter den verblei­benden Gesell­schaf­tern fortge­setzt wird (und der Erbe nur eine Abfin­dung erhält) oder ob die Gesell­schaft mit den Nachkommen des verstor­benen Gesell­schaf­ters fortge­setzt wird. Die Ehefrau aber ist kein Nachkomme. Also was gilt nun, wird sie Mitge­sell­schafter oder nicht? Nein, sie wird es nicht. Denn nach ständiger Recht­spre­chung des BGH gilt ein Vorrang des Gesell­schafts­rechts vor dem Erbrecht. Es ist erfor­der­lich, die Gesell­schafts­ver­träge mit dem eheli­chen Güter­stand (lange nicht jedes hierzu­lande lebende Ehepaar lebt im gesetz­li­chen deutschen Güter­stand) und den letzt­wil­ligen Verfü­gungen in Einklang zu bringen. 

 

Einfluss der EU-Erbrechtsreform

 

Spätes­tens seit der ab 17.8.2015 geltenden EU-Erbrechts­re­form weiß aller­dings kaum noch einer, welches Erbrecht dereinst für ihn gelten wird. Denn das anzuwen­dende Erbrecht und somit die Beant­wor­tung der Frage, wer überhaupt zu welchen Quoten erbt, richtet sich nach dem letzten Wohnsitz des Erblas­sers. Ein sog. Berliner Testa­ment im klassi­schen Wortlaut wird in vielen Ländern schlichtweg nicht anerkannt, es ist wertlos. 

Deshalb empfiehlt es sich unbedingt, mindes­tens eine Rechts­wahl vorzu­nehmen, auch wenn man sonst nichts regeln möchte. Ein Berliner Testa­ment mit Rechts­wahl ist auch dann gültig, wenn man am Ende des Lebens z.B. in Frank­reich oder in Tsche­chien wohnt. Das geht schneller als man sich manchmal vorstellen mag. Wen im Herbst des Lebens das Rheuma plagt und der dann wegen der warmen Sonne lieber in Südfrank­reich wohnt, wer von seiner Familie in die guten (und billi­geren) Hände eines Pflege­heims in Tsche­chien gegeben wird, der vererbt eben nicht nach deutschem Erbrecht sondern nach dem völlig anderen franzö­si­schen oder tsche­chi­schen Erbrecht. Es kann aber weder den Mitge­sell­schaf­tern und auch nicht der Bank egal sein, wer die Eigen­tums­rechte erwirbt. 

Heraus­zu­finden, welches Erbrecht überhaupt anzuwenden ist, wäre schon Aufgabe genug. Aber suchen Sie mal zwecks Grund­buch­be­rich­ti­gung einen Erben in Uruguay oder einen nach Kambo­dscha ausge­wan­derten Miterben. Wie viel einfa­cher ist es da, als Eigen­tümer des Grund­stücks eine GdbR zu haben, die ihre Verhält­nisse geordnet und geregelt hat und deren Gesell­schafter eine Rechts­wahl hinsicht­lich Ihres Nachlasses getroffen haben. Dem Mitge­sell­schafter kann zwar in sein Vermögen vollstreckt werden, dies berührt die GdbR als solche jedoch nicht.

  

Einfluss des Güterrechts 

 

Der deutsche gesetz­liche Güter­stand ist die Güter­tren­nung. Kein Ehegatte hat Anspruch auf das Vermögen des anderen, keiner haftet für die Schulden des anderen. Das gilt auch bei Grund­stücks­ge­schäften und damit zusam­men­hän­genden Finan­zie­rungen. Aller­dings leben längst nicht alle Ehepaare oder einge­tra­gene Partner­schaften im deutschen Gesetz­li­chen Güter­stand. Denn dieser richtet sich bei gleicher Staats­an­ge­hö­rig­keit beider Partner nach ihrem Heimat­land. Es leben hier Ehepaare im gesetz­li­chen oder vertrag­li­chen Güter­stand in unzäh­ligen Ausprä­gungen. Der Güter­stand bestimmt, wem überhaupt was gehört und somit auch, wem die aus dem Vermögen erzielten Einkünfte zuzurechnen sind. Außerdem bestimmt der Güter­stand, welche Geschäfte, auch Grund­stück­käufe und einge­gan­gene Verpflich­tungen im Außen­ver­hältnis überhaupt wirksam sind. § 1365 BGB verlangt z.B. bei Ehepaaren die im deutschen gesetz­li­chen Güter­stand leben, die Zustim­mung des anderen Ehegatten bei allen Verfü­gungen über wesent­liche Teile des eigenen Vermö­gens. Wer von einem verhei­ra­teten Verkäufer ein Grund­stück erwirbt, bedarf somit i.d.R. der Zustim­mung von dessen Ehegatten, ansonsten der Kauf nichtig ist und man unter Umständen viel Geld verlieren kann. Beim deutschen Güter­stand passt der Notar noch auf, aber wer kennt schon die Scharia und was dort   — mit bindender Wirkung in Deutsch­land – geregelt ist?  

Ehepaare und einge­tra­gene Partner­schaften mit unter­schied­li­cher Natio­na­lität  gibt es zuhauf. Welches Recht gilt hier? I.d.R. gilt das Recht des Landes, das der Ehe in der ersten Zeit der Ehe das Gepräge gegeben hat. Das deutsch-ameri­ka­ni­sche Unter­nehmer-Ehepaar aus Frank­furt, das die ersten Jahre der Ehe blumen­um­ränkt am Strand von San Franzisco verbracht hat, lebt im US-ameri­ka­ni­schen Güter­stand und nicht im deutschen! Die Wirkungen des Güter­standes sind höchst unter­schied­lich. Das aus Kasach­stan zugezo­gene Ehepaar mit inzwi­schen deutschem Pass, die beiden jungen Männer, die in Barce­lona gehei­ratet haben und jetzt in Hamburg leben, der als Expatriate nach Shanghai entsandte Banker, der nach fünf Jahren dort eine chine­si­sche Frau mit nach Hause bringt. Bei allen wird sich die Frage nach dem Güter­stand und somit nach den daran anknüp­fenden gesetz­li­chen Gegeben­heiten anders beant­worten. 

Eltern haben oft einen anderen Güter­stand als ihre verhei­ra­teten Kinder, die als Erben plötz­lich und vor allem ungefragt die eigenen recht­li­chen Rahmen­be­din­gungen einschleppen. Das Güter­recht und seine Wirkungen sicher zu erkennen ist eine wichtige Voraus­set­zung dafür, dass man überhaupt weiß, wer wie handlungs­be­voll­mäch­tigt ist. Das Güter­recht bestimmt, wem was eigen­tums­recht­lich gehört und wem demzu­folge die Einkünfte aus dem Vermögen zuzurechnen sind. Plötz­lich hat man im Ausland lebende Mitei­gen­tümer, mit ev. gravie­renden steuer­li­chen Folgen nicht nur bei der Einkom­men­steuer, vor allem auch bei der Erbschaft- oder Schen­kungsteuer. Dabei ist zu beachten, dass Deutsch­land mit einer Vielzahl von Ländern Abkommen zur Vermei­dung der Doppel­be­steue­rung auf dem Gebiet der Einkom­men­steuer hat, jedoch kaum eines auf dem Gebiet der Vermö­gen­steuer und der Erbschaft­steuer, noch weniger auf dem Gebiet der Schen­kungsteuer. Somit kann es zur Mehrfach­be­steue­rung kommen. Mit der Schweiz z.B. besteht ein Abkommen für Erbschaft­steuer, nicht jedoch für Schen­kungsteuer. 

Man muss bedenken, dass sich das Güter­recht durch Vertrag ändern kann. Das Güter­recht eines Mitei­gen­tü­mers  oder Gesell­schaf­ters kann durch Schei­dung hinfällig werden und sich bei der nächsten Ehe ändern. Das Güter­recht hat zudem unmit­tel­baren Einfluss auf das Erbrecht, dieses wiederum hat Auswir­kungen auf die Fortset­zung einer Grund­stücks­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Ordnung muss her, und die lässt sich nur in gesell­schafts­ver­trag­li­chen Regel­werken herbei­führen. Geord­neten Verhält­nissen, vorzugs­weise in einer GdbR ist jeden­falls in Deutsch­land unbedingter Vorrang vor einer Situa­tion mit Mitei­gen­tums­an­teilen zu geben.
 

Zusammenfassung

        

Wer mit anderen zusammen ein Grund­stück erwirbt, handelt immer als GdbR. Die Notare beraten oft gar nicht und beantragen ungeachtet dessen regel­mäßig die Eintra­gung von Mitei­gen­tums­an­teilen. Die Eintra­gung im Grund­buch kann und soll berich­tigt werden, entfaltet Wirkung im Außen­ver­hältnis aller­dings nur für die Zukunft. Schaden­er­satz­an­sprüche gegen die im Vorfeld des Erwerbs hinzu­ge­zo­genen Berater stehen zumin­dest dann im Raum, wenn man glaub­haft darlegen kann, dass man ggfs. nicht ausschließ­lich die gesetz­li­chen Regeln der GdbR verein­bart hätte, sondern einen Gesell­schafts­ver­trag zur Regelung der wichtigsten Punkte geschlossen hätte. 

Die Regelungen im Gesell­schafts­recht haben Vorrang vor privat­schrift­li­chen Verfü­gungen wie z.B. einem Testa­ment. Aufgrund des EU-Erbrechts soll mindes­tens eine Rechts­wahl getroffen werden, damit z.B. ein Berliner Testa­ment unabhängig vom letzten Wohnsitz seine Gültig­keit behält und man weiß, wer überhaupt Erbe wird. 

Gesell­schafts­ver­trag und Testa­ment / Erbver­trag muss man immer vor dem Hinter­grund des eheli­chen Güter­rechts sehen. Auch wenn sich alles dynamisch entwi­ckeln wird, Immobi­lien haben ihren Namen nicht von ungefähr. Sie sollen fest wie ein Fels in der Brandung stehen, immobil und unbeein­druckt von den Irrungen und Wirrungen des Lebens.

Jürgen Bächle

ist seit 1989 als selbständiger Steuer­be­rater und Experte im inter­na­tio­nalen Steuer­recht tätig und seit über 20 Jahren Mitglied im Vorstand des Deutschen Steuer­be­ra­ter­ver­bandes Baden-Württemberg, DSTVBW.

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